Оценка недвижимого имущества — Аналитика

Рейтинг оценочных компаний России, 2013

Уцененный навар

Очередной рейтинг компаний-оценщиков, подготовленный агентством «Эксперт РА», показал резкое снижение темпов роста этого рынка. Чтобы не уйти в пике в условиях стагнации экономики, оценщикам потребуются новые драйверы роста. Например, масштабные работы в Крыму или анонсированная президентом Владимиром Путиным сплошная переоценка промышленного оборудования

Вартан Ханферян

За прошедший год суммарный оборот участников очередного рейтинга оценочных услуг, подготовленного рейтинговым агентством «Эксперт РА», увеличился всего на 2%. Напомним, что в предыдущем рейтинге мы отмечали прирост на 17% (затухание динамики, впрочем, наблюдалось уже тогда — указанное увеличение было на 6 п. п. меньше показателя 2011-го — см. исследование «Оценкам становится хуже» за 2013 год). Причем даже двухпроцентный скачок получается лишь при том, что из подсчета исключаются показатели одного из лидеров рынка — ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». С учетом же оборота этой структуры рынок и вовсе продемонстрировал резкий спад: –18% за год.

Суммарный объем выручки участников нынешнего рейтинга составил по итогам 2013 года 10 млрд рублей против 12 млрд годом ранее. Уменьшение общего дохода в большей степени вызвано снижением выручки вышеупомянутого ФГУП (–94% к 2012 году) — была завершена обусловленная изменениями в законодательстве массовая оценка объектов недвижимости, что также привело к сокращению объема работ, передаваемых «Ростехинвентаризацией» другим оценщикам.

Но, даже если не сгущать краски и не принимать во внимание финансовые результаты ФГУП, замедление объема услуг, оказываемых ведущими оценочными компаниями, налицо. Прирост выручки в 2013 году у первой десятки лидеров рейтинга (на их долю приходится половина суммарного дохода по сектору) не превышает и 5%. «Снижение темпов роста доходов от оценочных услуг связано с ухудшением макроэкономической ситуации и общим снижением экономической активности», — считает Кирилл Кулаков, заместитель генерального директора компании «Центр независимой экспертизы собственности». За 2013 год ВВП России вырос на 1,3%, а инвестиции в нефинансовые активы сократились на 108,4 млрд, притом что годом ранее рост составил 1,187 трлн рублей.

Общеэкономический застой привел к снижению спроса на услуги оценщиков, что неизбежно повлекло за собой рост конкуренции между ними и снижение стоимости услуг. Об этом наглядно свидетельствуют данные участников рейтинга об объемах проведенных работ: по итогам прошлого года общее число отчетов, согласно этим данным, увеличилось на 14,2% и составило 182 тыс. То есть объем работ рос активнее, чем доходы (напомним, что последние увеличились всего на 2%). Наиболее заметно указанные факторы отразились на самой массовой услуге — оценке недвижимого имущества, а также на оценке не самых ликвидных активов — оборудования и транспорта: в обоих случаях рейтинг зафиксировал падение почти на 4% по итогам 2013 года.

Просевший фундамент

Существенно замедление бизнеса ведущих оценочных компаний в прошлом году обусловил объем услуг по оценке недвижимого имущества. Этот сегмент является наиболее конкурентным, и от спада в экономике он пострадал сильнее прочих. По расчетам «Эксперт РА», суммарная выручка участников рейтинга от оценки недвижимости снизилась по итогам 2013 года на 3,8% (см. график 1). С учетом показателей «Ростехинвентаризации» падение оказалось еще более стремительным: –43,5%.

С одной стороны, дало о себе знать завершение массовой оценки для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости — именно она в перспективе станет базой для налогообложения, а не сильно заниженная против рыночной балансовая стоимость. Эта работа проводилась начиная с 2010 года в соответствии со специальной госпрограммой, и завершение этого гигантского труда пришлось на 2012 год. А вот в 2013-м, итоги которого и подведены в рейтинге, такого мощного стимулятора роста у рынка оценки не было.

С другой стороны, на рынке не наблюдалось активности в оспаривании результатов переоценки недвижимости, на что оценщики еще года два назад возлагали большие надежды. Они явно преувеличили склонность российских юридических и физических лиц к сутяжничеству: споры из-за кадастровой стоимости позволили оценщикам лишь сохранить доходы в этом сегменте, но не более того.

«Существенного роста заказов на переоценку не наблюдается. Сегодня предприятия в обязательном порядке ведут учет узкого перечня объектов недвижимости по кадастровой стоимости: бизнес- и торговые центры, офисные здания. Для промышленных зданий, складов и прочих строений и сооружений сохраняется учет по балансовой стоимости. Если по балансу стоимость ниже, чем по кадастру, и переоценка не является обязательной, то выгодно вести учет объектов недвижимости по заниженной балансовой стоимости, сокращая налоговую нагрузку. Расширение перечня объектов недвижимости, учитываемой по кадастровой стоимости, вероятно, будет происходить, но в перспективе», — говорит Елена Токарская, генеральный директор АКГ «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ». Что же касается физлиц, то большинство граждан пока попросту не знают, что принадлежащие им квартиры, дома или земля переоценены государством и что эта новая оценка может сказаться на размере налога на недвижимость.

Впрочем, несогласные с представленной Росреестром стоимостью недвижимости, расценившие ее как завышенную по сравнению с рыночной, все же оспаривали результаты государственной кадастровой оценки. По словам Кирилла Кулакова, спрос на независимую оценку для оспаривания кадастровой стоимости вызван двумя причинами: многократным ростом размера налога вследствие перехода на новую налогооблагаемую базу (кадастровая стоимость вместо остаточной балансовой) и завышенными показателями кадастровой стоимости относительно реальных рыночных цен на аналогичные объекты. «Прежде всего это относится к Москве и Московской области, где для объектов недвижимости торгового и офисного назначения площадью свыше пяти тысяч квадратных метров была изменена налогооблагаемая база исходя из кадастровой стоимости. Массовый характер государственной кадастровой оценки привел в ряде случаев к резкому ее завышению относительно реальной рыночной стоимости», — объясняет Кирилл Кулаков.

При этом речь идет о трудоемкой, а следовательно, недешевой работе, на которую в лучшем случае уходит один-два месяца. «При оценке недвижимости или земельного участка для оспаривания кадастровой цены сначала проводится экспресс-оценка. Если она обнаруживает завышение, исходя из суммы можно понять, покроет ли экономический эффект от переоценки все затраты на нее, экспертизу отчета саморегулируемой организации (СРО), возможные судебные издержи. Далее следует непосредственно определение рыночной стоимости и составление отчета с учетом требований законодательства, и наконец отчет передается на экспертизу в СРО для получения заключения», — поясняет Даниил Слуцкий, генеральный директор компании «Оценка бизнеса и консалтинг» (ОБИКС).

Так или иначе, доля доходов участников рейтинга от оценки недвижимости остается самой большой: в 2013 году это 3,8 млрд рублей, или 38% их суммарной выручки (см. график 2), и 118 471 отчет по данному направлению (из них 1836 — оценка объектов стоимостью свыше 1 млрд рублей, 8096 — оценка активов государства и ВПК). Значительная часть выручки от оценки недвижимости приходится на цели текущего функционирования (кредитование, залог, аренда) — 1,914 млрд рублей, а также на цели купли и продажи активов, слияний и поглощений — 606,8 млн рублей. Коммерческая недвижимость, как указывают лидеры рынка оценки, остается самым ценным активом во многих сделках как для обеспечения кредита, так и для обоснования арендной платы. «Недвижимое имущество всегда являлось понятным активом и подразумевало инвестиции с малым риском, тем более в период стагнации экономики, когда, например, иностранные инвесторы выходят из российского бизнеса и готовы реализовывать активы с существенной скидкой. А это влечет за собой обращение к услугам оценщиков», — объясняет Андрей Шишаков, генеральный директор консалтинговой группы «НЭО центр».

Еще одно направление деятельности участников рейтинга — оценка оборудования и транспортных средств. Выручка в этом сегменте по сравнению с прошлым годом упала на 4,2%, до 963,5 млн рублей. Число отчетов в 2013 году составило 19 863 (в том числе 187 отчетов по оценке активов стоимостью свыше 1 млрд рублей и 642 — по оценке активов государства и ВПК).

На понижение здесь работали как общеэкономические, так и специфические факторы. Во-первых, невысокая ликвидность таких активов по сравнению с землей и (или) объектами строительства. Во-вторых, дала себя знать ситуация на рынке лизинга, где объем новых сделок за год почти не изменился и составил 1,3 трлн рублей (–1,5% к 2012 году, см. обзор рынка лизинга по итогам 2013 года «Держась за воздух» на сайте raexpert.ru). «Снижение выручки от оценки в этом секторе обусловлено уменьшением объема рынка лизинга в России, объектами которого являются оборудование и транспортные средства, а также сокращением объемов кредитования под залог таких объектов вследствие их специфики и низкой ликвидности. Спрос на услуги в данном сегменте сегодня поддерживают крупнейшие лизинговые компании и государственные банки — Государственная транспортная лизинговая компания, "ВЭБ-лизинг", "ВТБ Лизинг", Сбербанк», — поясняет Кирилл Кулаков.

Впрочем, на динамику рынка оценки оборудования в среднесрочной перспективе может повлиять грядущая в 2015 году переоценка всех производственных фондов, о которой заявил Владимир Путин на недавнем Санкт-Петербургском экономическом форуме. По словам президента, это необходимо для выявления производств, где используется морально и физически устаревшее оборудование. «Данная инициатива создаст предпосылки для проведения глубокой модернизации на предприятиях с устаревшим оборудованием во многих отраслях промышленности. Она открывает перспективы увеличения объема рынка для оценочных компаний. Подобная массовая переоценка производилась в 1998–1999 годах, что дало существенный толчок развитию оценочной деятельности в России», — подчеркивает Дмитрий Трофимов, руководитель департамента оценки компании «МЭФ-Аудит».

С Тавридой прибыльнее

Пока же удержаться на плаву оценщикам помогает спрос со стороны кредитных учреждений. И дело не столько в растущем числе залоговых кредитов или оценке соответствующего имущества, а в возможном ухудшении качества активов — доля «кредитов под стрессом» в 2014 году может вырасти с 15 до 20% (см. исследование «Российские банки в 2014 году: проверка на прочность» на сайте raexpert.ru). Ожидается, что процесс ухудшения качества активов затронет в 2014–2015 годах все сегменты кредитования (кроме ипотеки). Многим банкам в этой ситуации придется прибегнуть к реструктуризации крупных кредитов либо рефинансированию долгов. «В банках увеличивается просроченная ссудная задолженность, и это требует переоценки неликвидных активов: ценных бумаг, денежных обязательств третьих лиц, оборудования, недвижимости», — уточняет Елена Токарская. С ней согласен Андрей Шишаков: спрос банков на услуги оценщиков обусловлен растущим объемом реструктуризации задолженности по кредитам. «Банки стараются очистить свой кредитный портфель от некачественных займов, чтобы не угодить под отзыв лицензии Центробанком», — добавляет Даниил Слуцкий, рассказывая о потребностях в оценке прав требования по кредитным договорам.

Перспективы нетривиальной и сложной работы у оценщиков связаны и с потребностями банковского сектора в оценке активов в новых российских регионах — Крыму и Севастополе. Банк России сформировал список оценочных компаний (приказ № ОД-663 от 14 апреля 2014 года), рекомендованных для подтверждения оценки активов кредитных и некредитных финансовых организаций, создаваемых в Республике Крым и Севастополе, а также активов кредитных учреждений и небанковских финансовых учреждений, передаваемых в кредитные и некредитные финансовые организации.

Рассчитывают оценщики и на то, что в ближайшем будущем возрастет интерес к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности. «Прежде всего это связано с необходимостью вовлечения результатов интеллектуальной деятельности (РИД) в коммерческий оборот. Здесь должна проявить себя созданная в соответствии с президентским указом Федеральная служба по интеллектуальной собственности», — считает Соломон Дарсания, генеральный директор компании «Прайс информ». Пока же в этом секторе рынка наблюдается противоречивая динамика. Так, в противоход росту, зафиксированному в прошлогоднем рейтинге (+7%), суммарный доход от услуг по оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности, согласно данным участников нынешнего рейтинга, снизился на 13%, составив 255,9 млн рублей (фирмы подготовили 1297 отчетов, в том числе 102 по крупным активам и 72 — по активам государства и ВПК).

Положительной тенденцией лидеры данного сегмента считают интерес к интеллектуальной собственности со стороны наукоемких отраслей, в частности предприятий ракетно-космической отрасли. «Учет РИД здесь налажен лучше, чем в целом по стране. Однако огромный интеллектуальный потенциал, накопленный в том числе еще в советское время, пока не находит достаточного отражения в финансовом и управленческом учете, слабо используется в условиях рыночной экономики. Тем не менее руководители таких предприятий уже понимают, что продуманный финансовый учет РИД может увеличить капитализацию активов, снизить издержки при создании новой наукоемкой продукции, обеспечить коммерциализацию интеллектуальной собственности», — говорит Владислав Краснобаев, генеральный директор ЗАО «Компания НЭП». Все это коррелирует с осуществляемой реформой ракетно-космической отрасли, акционированием ее предприятий и созданием «Объединенной ракетно-космической корпорации».

Помимо всего этого, по опыту Сергея Эдомского, руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства, услуги в этой области для зарубежных компаний (например, оценка прав собственности на товарные знаки) могут применяться для целей снижения налоговых рисков при использовании нематериальных активов на территории РФ.

Акционеры задают тон

На фоне проседающих доходов от оценки недвижимости и оборудования дела в других секторах этого рынка идут более успешно. Так, за последний год повысилась динамика роста выручки от оценки бизнеса и ценных бумаг. Здесь прирост доходов участников рейтинга по итогам 2013 года составил 9% (против –2% в 2012-м). Всего на оценке бизнеса и ценных бумаг они заработали 2,74 млрд рублей, или 27% от суммарной выручки (было подготовлено 7300 отчетов, из них 1643 по оценке объектов с балансовой стоимостью свыше 1 млрд рублей, 1317 — по оценке активов госсектора и предприятий ВПК). «Основной спрос на оценку бизнеса наблюдается при подготовке к сделкам купли-продажи активов и их реструктуризации», — отмечает директор по развитию ГК «Грант Торнтон РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА» Леонид Ланда. Об этом свидетельствует и структура выручки участников рейтинга по данному направлению: суммарно доходы от оценки бизнеса в целях купли-продажи (в т.ч. слияний и поглощений) и организации/реструктуризации составили 1,382 млрд рублей.

Позитивные тенденции в этом сегменте связаны со стоимостным ростом сделок на рынке M&A, в сопровождении которых участвуют оценщики. По словам менеджера проекта Mergers.ru о слияниях и поглощениях на российском рынке Катерины Туфановой, хотя число завершенных сделок за последний год снизилось на 23% (с 1336 до 1029), их объем по итогам 2013 года увеличился почти вдвое и достиг 152,3 млрд долларов против 81 млрд годом ранее.

Среди других поддерживающих спрос факторов участники рейтинга отмечают процессы выкупа акций акционерами — здесь обязательная процедура оценки регламентируется Законом об акционерных обществах, она сопровождает передачу акций в залог банкам, а также дополнительную эмиссию ценных бумаг предприятиями оборонпрома. «В нашей практике примерами этого являются в первую очередь федеральные целевые программы предприятий ВПК, входящих в государственную корпорацию "Ростех", и связанные с ними корпоративные процедуры: дополнительная эмиссий акций, приватизация непрофильных активов», — объясянет Соломон Дарсания.

Несмотря на несбывшиеся ожидания в отношении роста инвестиционной активности, за последний год оценщикам удалось нарастить обороты и по направлению оценки инвестиционных проектов. Прирост выручки здесь составил 14% (против 6% за 2012 год), а объем перевалил за 1 млрд рублей (за год участниками рейтинга было подготовлено 1770 отчетов, в том числе 446 по крупным активам и 69 — по активам государства и ВПК).

Высокий спрос на оценку инвестпроектов в 2013 году лидеры этого направления связывают в первую очередь с реализацией градостроительных планов Москвы: в столице ведутся работы по реновации промышленных зон, развитию социальной и транспортно-дорожной инфраструктуры, жилищному строительству. «Земельные участки выставляются на продажу через аукционы для привлечения инвестора, который осуществит их реконструкцию. В основу стартовой цены объектов ложится отчет об оценке — это необходимый элемент при выставлении земли на продажу», — объясняет партнер группы компаний SRG Владимир Олейников. По его словам, под промышленные объекты в столице отведено более 17 тыс. гектаров, но почти половина этой территории занята бездействующими предприятиями, и московские промзоны — огромнейший неиспользуемый ресурс. «Одним из наиболее крупных наших проектов в сфере оценки инвестпроектов по реконструкции промышленных территорий является промышленная площадка АМО ЗИЛ. Будущий район на месте этой промзоны сопоставим по значимости с ММДЦ "Москва-сити", где площадь делового центра составляет около 80 гектаров. А реконструируемая территория ЗИЛа примерно вчетверо больше — около 300 гектаров. На территории АМО ЗИЛ планируется построить современные комфортные квартиры для 38 тысяч человек и создать около 43 тысяч рабочих мест», — отмечает Владимир Олейников.

Более активным по сравнению с прошлым рейтингом оказался спрос на переоценку основных фондов и оценку для МСФО. Хотя нынешняя экономическая ситуация в стране не особенно благоприятна для бизнесов, готовящихся к выходу на рынки капитала и начинающих составлять отчетность в соответствии со стандартами МСФО, в прошлом году выручка участников рейтинга в этом сегменте выросла на 16%, а ее сумма по итогам подготовки 3245 отчетов составила 880 млн рублей (423 отчета по активам стоимостью от 1 млрд рублей и 50 отчетов по госактивам и активам ВПК). Основными целями выступает текущее функционирование бизнеса (кредиты и залог, аренда) – здесь компании-участницы заработали более полумиллиарда рублей (505,6 млн рублей), что обеспечено спросом на оценку активов со стороны банков, а также обязательность для ряда компаний отчетности по МСФО.

Меньший объем выручки пока приходится на цели реструктуризации, купли-продажи (115,9 млн рублей). «В ряде отраслей — телекоме, сельском хозяйстве — по-прежнему идут процессы M&A, и здесь популярны услуги по оценке активов и обязательств приобретаемых компаний в рамках стандарта IFRS-3 (международный стандарт финансовой отчетности "Объединения бизнеса". — "Эксперт"). МСФО предписывают оценивать все активы и обязательства приобретаемых компаний, тестировать на обесценение гудвил, возникший при предыдущих покупках бизнесов, и приобретенные нематериальные активы», — поясняет Александр Климов, партнер компании Baker Tilly Russaudit. В связи с ростом стоимости сделок с активами росли и доходы от сопровождающей их оценки. Кроме того, по словам Александра Климова, международные стандарты позволяют выбрать «модель переоценки» по всем или группе основных средств, и осуществлять эту процедуру регулярно, что актуально для компаний, владеющих коммерческой недвижимостью или землей, поскольку эти активы, как правило, постоянно растут в цене.