Оценка недвижимого имущества — Аналитика

Рэнкинги оценочных компаний России, 2017

Интервью с Верой Консетовой, генеральным директором компании «АФК-Аудит»

Интервью с Кириллом Кулаковым, первым заместителем генерального директора ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС)

Переоценка способностей

Девятый по счету рэнкинг делового потенциала крупнейших оценочных компаний России, составленный рейтинговым агентством RAEX (РАЭКС-Аналитика), показал увеличение доходов на этом рынке. Тормозом для развития данного сектора услуг может стать очередное переписывание государством правил игры, а драйвером – постепенное возвращение интереса бизнеса к инвестированию.

Вартан Ханферян

Нынешний выпуск рэнкинга отличается от предыдущих по принципу распределения участников. Вместо одного основного списка теперь составляются два отдельных рэнкинга: в одном ранжированы организации, а в другом – группы аффилированных оценочных компаний. Среди причин пересмотра подходов к составлению рэнкингов – постепенно усиливающаяся роль государства в контроле за деятельностью оценочных компаний (см. таблицу «Рэнкинг делового потенциала оценочных организаций России по итогам 2016 года»), которые и являются исполнителями заказов на оценку в отличие от групп и партнерских объединений с гораздо более широким профилем деятельности. Что же касается рэнкинга групп аффилированных компаний (см. таблицу «Рэнкинг делового потенциала оценочных групп России по итогам 2016 года»), он позволяет получить более широкую информацию о полном масштабе бизнеса структур, куда входят оценочные организации, следовательно, и о потенциале их развития.

Суммарная выручка участников нынешнего рэнкинга по итогам 2016 года составила 5,5 млрд рублей, что, по сопоставимым данным, на 11,8% больше, чем было заработано ими в 2015 году (полную версию рэнкинга см. на сайте www.raexpert.ru). На фоне официальной росстатовской инфляции 5,4% это весьма достойный показатель.

Говорить об окончательном выходе оценщиков из кризиса пока рано: общеэкономическая ситуация не способствует решению застарелой проблемы демпинга, который, по мнению самих участников списка, деформирует рынок. «Немало заказов на оценку крупных активов (особенно это касается госсобственности) проходят по тендерам, где значимыми критериями являются цена и срок. Выигрывают оценочные компании, предложившие наименьшую цену. Это приводит к потере качества услуг, ведь, чтобы вписаться в бюджет, исполнители нанимают студентов без опыта, не проводят осмотры и т. д. Реальны случаи, когда после торгов цена на услуги уходила даже в минус. Следовательно, оценочные компании, которые так делают, могут иметь скрытый интерес, который оплатит другая сторона, что приведет к непрозрачной и некачественной оценке», – сетует Ирина Комар, вице-президент СРО «Союз ФСО» и управляющий партнер компании «Профессиональная Группа Оценки».

«Среди основных вызовов оценочного рынка – демпинг компаний при участии в тендерах. Оценщик, предложивший стоимость услуги, в разы меньшую чем начальная сумма конкурсной закупки, вероятно, не сможет выполнять работы на высоком уровне качества и в оговоренные сроки. Заказчикам следует понимать, что, прежде всего, внимание стоит обращать на опыт и репутацию оценочной компании, которая в том числе может быть подтверждена высокими позициями в рейтингах», – добавляет Роман Чибисов, генеральный директор Swiss Appraisal.

Баллы за оценку

Решением проблемы качества оценки с недавнего времени плотно занялось государство. Согласно закону 172-ФЗ, принятому в июне 2016 года, все оценщики обязаны до 1 апреля 2018 года сдать квалификационный экзамен и получить соответствующий аттестат.

Обязательность подтверждения статуса и квалификации в теории повысит профессиональный уровень оценщиков, позволит убрать с рынка случайные компании. На практике же оценщики скептически расценивают эти новшества. «Минэкономразвития выполняет дублирующую функцию в части проведения квалификационного экзамена по отношению к системе независимой оценки квалификаций, существующей уже почти десять лет в рамках СРО. Более того, стандарты организации и проведения процедуры квалификации существенно занижены. Экзамен может свестись к тестированию и проверке памяти, нежели знаний, и тем более не позволит решить проблемы профессиональной этики. Это абсолютно не будет способствовать очистке рынка от непрофессионалов и некачественной оценки», – считает Ирина Комар.

По словам Кирилла Кулакова, первого заместителя генерального директора компании «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), согласно 172-ФЗ и приказу Минэкономразвития РФ, сдавать квалификационные экзамены теперь нужно будет каждые три года, а ранее единая оценочная профессия разделится на три направления: оценку недвижимости, оценку машин и оборудования и оценку бизнеса. Все эти новшества могут привести к оттоку специалистов из отрасли, перераспределению заказов на оценку, дефициту оценщиков и резкому росту стоимости услуг. Увеличение же удельного объема работ не всегда будет означать высокое качество работы.

Впрочем, относительно сложившейся ситуации у лидеров рынка бытует и другое мнение. Александр Иванов, заместитель генерального директора ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг», считает, что единый квалификационный экзамен позволит «почистить ряды» оценочных организаций и СРОО: «На текущий момент в Российской Федерации функционирует 17 саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО), которые объединяют более 20 тыс. физических лиц – оценщиков. При этом значительная часть оценщиков не осуществляет оценочную деятельность и оформлена только для целей регистрации новых СРОО либо числится в небольших оценочных организациях. Новые требования к опыту и знаниям должны ограничить вход в профессию. Ожидается, что к середине 2018 года на рынке будет работать не более 5 тыс. оценщиков. Совокупно данные факторы окажут благоприятное влияние на рынок оценки».

Нематериальные силы

Самая значительная доля доходов участников рэнкинга традиционно приходится на оценку недвижимого имущества – здесь сосредоточена почти половина их выручки (2,5 млрд рублей). Повышенным спросом по-прежнему пользуется рыночная оценка недвижимости с целью оспаривания ее кадастровой цены, а также судебная экспертиза отчетов об оценке. «Изменение рыночной стоимости влечет за собой стабильный спрос на оценку с целью оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков, а также работу оценщиков в комиссиях по рассмотрению», – поясняет Даниил Слуцкий, генеральный директор компании «Оценка бизнеса и консалтинг» (ОБИКС).

Оценка недвижимого имущества также востребована при сделках купли-продажи активов и остается актуальной в целях залога при получении кредитов. «Банки озабочены повышением качества залоговых портфелей в связи с вероятностью последующей реализации объектов залогов при банкротстве должников. Оценка залога изначально инициируется заказчиком, желающим взять кредит, но после признания заемщика банкротом, банк поднимает вопрос оценки с целью, например, последующей реализации данного имущества», – добавляет Даниил Слуцкий.

Другой значительный сегмент доходов – оценка ценных бумаг и бизнеса, на которой участники рэнкинга заработали 1,6 млрд рублей (29% суммарной выручки). Востребованность услуг по данному направлению участники рэнкинга связывают с факторами в области эффективного управления и законов. «Со стороны госкорпораций спрос на оценку вызван законодательными нормами в части оценки государственных объектов, непрофильных активов и акций для целей дополнительных эмиссий, а также в части приватизации и аренды. Со стороны бизнеса – необходимостью проведения оценки практически при всех операциях с долями или акциями компаний, при финансировании и привлечении инвесторов, реструктуризации предприятий, реорганизации бизнеса, внутригрупповых сделках, а также участии в судебных спорах. По нашему опыту, большая часть оценки бизнеса и ценных бумаг приходится на привлечение финансирования и внутригрупповые сделки. Полагаю, что в целом на рынке наибольший объем оценки делается для банков, при этом в последнее время возросла доля оценок в рамках реструктуризации предприятий», – говорит Арина Матвеева, партнер консалтинговой группы «НЭО Центр».

Другие направления работы принесли участникам рэнкинга менее заметные доходы. Так, на оценку оборудования и транспорта у участников списка в 2016 году пришлось 464 млн рублей выручки. «Фактором спроса на услуги по оценке машин и оборудования являются сделки по укрупнению отдельных игроков строительной отрасли. Спрос также обусловлен необходимостью соблюдать корпоративные процедуры по изменению прав собственности на такие объекты», – поясняет Роман Чибисов.

Что касается перспектив данного направления оценки, то в ближайшее время ощутимых скачков здесь не предвидится. По словам Романа Чибисова, во многом ситуация будет зависеть от уровня развития кредитно-финансового сектора экономики, поддерживающего финансирование бизнеса. «Среди локальных драйверов, тормозящих рост оценки машин и оборудования – неразвитая система и общая «культура» ведения учета оборудования и транспорта. Например, объекты могут находиться в разных частях страны, собственник может располагать некорректной или устаревшей информацией об оборудовании, такие активы могут быть учтены по остаточной стоимости, что нередко приводит к высоким трудозатратам при предоставлении услуг. Кроме этого, специфика данного вида оценки предполагает наличие специализированных баз для учета всех факторов, влияющих на их стоимость, которыми обладают лишь немногие оценочные компании», – добавляет он.

Чуть меньше – 477,5 млн рублей – принесла работа в области переоценки активов. Лидеры сегмента подчеркивают, что переоценка основных фондов – это родоначальник оценочной деятельности и поэтому она не теряет свою актуальность. «Объективный стоимостной учет активов предприятия необходим для корректного расчета налоговых платежей, страхования. Также основные средства являются твердым залогом по кредитам, что обеспечивает постоянный спрос на оценку в данном направлении. Кроме того, спрос поддерживает переход предприятий на международные стандарты финансовой отчетности. Справедливая стоимость основных средств в отчетности, рассчитанная по правилам МСФО, служит надежной опорой акционерам, инвесторам и кредиторам при принятии управленческих решений. На наш взгляд среди перспектив дальнейшего развития этого вида оценки можно выделить автоматизацию рутинных процессов по обработке массивов данных и привлечение отраслевых экспертов к глубокой аналитической проработке сложных технологичных производств», – считает Эдуард Данилов, директор направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG.

Еще 218,4 млн рублей добавила оценка инвестиционных проектов, и 120,5 млн рублей – оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Здесь, по словам участников рэнкинга, наблюдается рост обращений на оценку эффективности инвестиционных проектов. «Наибольшая доля запросов приходится на девелопмент коммерческой недвижимости. Также наша компания принимала активное участие в разработке методических рекомендаций по оценке эффективности инвестпроектов для государственных учреждений. Отметим, что растет количество заявок от инновационных компаний с уникальными нематериальными активами», – комментирует Алексей Савельев, директор по оценке ABN-Group.

Он также обращает внимание и на смещение интересов заказчиков с традиционных форм залога на нематериальные активы. «Если раньше банки в основном принимали в качестве предмета залога недвижимость и оборудование, то сегодня все большее количество сделок включает передачу банку в залог прав на товарный знак и прочие нематериальные активы. Мы отмечаем повышение спроса со стороны клиентов на услуги по консультированию относительно корректности оценки, документального оформления, отражения в бухгалтерской отчетности НМА, а также в целом способов их включения в деловой оборот», – говорит Алексей Савельев.