Оценка недвижимого имущества — Методика

Методика рейтингов оценочных групп и компаний

 

Рейтинги оценочных компаний России:

условия участия и методика

 

Цель рейтингов оценочных компаний – обозначить лидеров и ведущих представителей сферы оценочных услуг. Подготовка рейтингов основана на сведениях, предоставленных участниками, заверенных печатью и подписью руководителя компании. Предоставленные участником сведения не только сверяются с официальными документами, но и проходят проверку в источниках информации: экспертиза дополнена сверкой в источниках проверки контрагентов. Организатор рейтингов вправе опровергнуть информацию, если данные, предоставленные участником для рэнкинга, искажены. Для публикации не рассматриваются сведения, противоречащие методике и принципам проекта.

 

 

Определения и условия участия

 

В рамках комплексного ежегодного аналитического проекта «Рейтинги оценочных компаний России» рейтинговое агентство RAEX (РАЭКС-Аналитика) составляет четыре основных рейтинга (рэнкинга):

·       Рэнкинг делового потенциала оценочных организаций: оценочные организации, ранжированные по коэффициенту рейтингового функционала;

·        Рэнкинг крупнейших оценочных организаций: оценочные организации, ранжированные по выручке, полученной от оценочных услуг;

·        Рэнкинг делового потенциала оценочных групп: группы оценочных компаний, ранжированные по коэффициенту рейтингового функционала;

·        Рэнкинг крупнейших оценочных групп: группы оценочные компаний, ранжированные по выручке, полученной от оценочных услуг.

Таким образом, рейтинги разделены на два направления: рэнкинги оценочных организаций (каждый участник – одно юридическое лицо) и рэнкинги оценочных групп (участник – группа аффилированных компаний или группа российских компаний, представляющая в РФ международную аудиторскую сеть). Также агентство составляет суб-рейтинги по направлениям оценки: недвижимость, бизнес и ценные бумаги, транспорт и оборудование, переоценка, инвестиционные проекты, интеллектуальная собственность и нематериальные активы.

 

New!: С 2020 года суб-рейтинги будут составляться также раздельно – суб-рейтинги для оценочных организаций и суб-рейтинги для оценочных групп.

 

Участником рейтингов оценочных организаций может стать российская компания, осуществляющая оценочную деятельность, в штате которой не менее двух оценщиков – членов оценочного СРО. Участником рейтингов оценочных групп может стать группа аффилированных оценочных организаций во главе с оценочной компанией или с компанией, созданной собственниками для управления компаниями группы; либо группа российских компаний, представляющих международную аудиторскую сеть.

 

Оценочная деятельность: профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъекты оценочной деятельности: физические лица, являющиеся членами СРО оценщиков, застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями закона (далее – оценщик) и не имеющие приостановления деятельности. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность на основании трудового договора между ним и юридическим лицом, которое соответствует условиям закона об оценочной деятельности^[1]. В рэнкингах участвуют организации, зарегистрированные на территории РФ, осуществляющие оценочную деятельность и имеющие в своем штате не менее двух оценщиков (членов СРО).

 

Для целей рейтингов учитываются следующие критерии аффилированности:

– дочерние и зависимые оценочные компании с долей в головной или управляющей компании (УК), равной или больше 20%;

– учредитель / совладелец головной оценочной компании или УК (доля не менее 20%) является учредителем или совладельцем (не менее 20%) других оценочных компаний;

– учредитель или совладелец головной оценочной компании или УК (доля не менее 20%) является руководителем (единоличный исполнительный орган) других оценочных компаний;

– руководитель (единоличный исполнительный орган) головной оценочной компании или УК является (в исследуемом периоде) руководителем других оценочных компаний.

 

При отражении в анкете консолидированных данных, нужно указать признак зависимости компаний. Организатор рэнкинга, до начала или в процессе подготовки рейтингов, проверяет информацию о составе группы и вправе запросить любую информацию, подтверждающую зависимость компаний в группе (или членство в аудиторской сети). Отказ от предоставления такой информации дает организатору право не учитывать показатели группы. Если во время проверки информации о выручке и аффилированности, организатор рэнкинга находит существенные отличия, указывающие на то, что данные за исследуемый период, предоставленные участником искажены, то он вправе отказать в услугах по обработке информации для включения показателей участника в рейтинги. Основанием этому становится несоответствие предоставляемой участником информации методике и условиям участия.

 

При участии группы её название приводится в соответствии с названием головной оценочной (или управляющей) компании. Если головная компания имеет торговую марку, то возможно позиционирование торговой марки (организатор вправе делать в рейтинге сноску о названии головной оценочной организации, владеющей ТМ).

 

Если в проекте участвует группа, то её головная компания может быть автоматически включена в рэнкинг оценочных организаций (при условии предоставления участником отдельной заполненной анкеты). При позиционировании в рэнкинге групп её компания не может быть участником более чем одной группы.

 

Согласно обновлению методики (в 2019 г.), при подготовке текущих рейтингов (по итогам 2019 г., включая данные за 2018 г.), в процессе анкетирования и после публикации 2020 г. (в том числе публикации 2019 г.) организатор рэнкинга верифицирует выручку участников через системы проверки контрагентов (СПАРК, Руспрофайл, Контур и т.д.). Верификация проходит на предмет соответствия показателям, отражённым в рейтингах (сверка данных предшествующего периода на этапе анкетирования и сверка опубликованных данных за исследуемый период). Организатор не включает в рэнкинги выручку или иные показатели без объективных комментариев или примечаний о причинах расхождений показателей. В случае выявлении явного искажения данных для продвижения в рейтинге, организатор оставляет за собой право отказать в предоставлении услуг по обработке информации для включения в рейтинги на два года. Обновлённая методика вступила в силу в 2019 году, начиная с подготовки рейтингов по итогам 2018 года.

 

Участник может самостоятельно выбрать, в какую группу рейтингов он будет включен. Если участник не сообщает организатору свой выбор, то по результатам проверки он автоматически включается во все рейтинги согласно анкетным и проверочным данным.

 

Для участия предоставляются показатели деятельности за 2019 и 2018 годы. В рейтинге делового потенциала критериями являются масштаб бизнеса, квалификация и репутация (см. методику ниже по тексту). В рейтинге крупнейших компаний / групп критерием ранжирования является выручка от оценочных услуг. Дополнительные критерии – для суб-рейтингов по направлениям оценки – выручка по видам оценки.

 

Если в рэнкинге позиционируется группа компаний, то ее лидирующая (головная) компания предоставляет по электронной почте подтверждающие документы всех компаний, данные которых консолидированы в анкете, а также берет на себя право заверять данные по группе, присылает организатору рэнкинга анкету и все необходимые подтверждающие документы, несет ответственность за достоверность предоставленных сведений. Предоставляя информацию по группе, в анкете нужно указать данные о внутригрупповой выручке – во избежание двойного счета такой доход не относится к выручке от оценки.

 

Выручку подтверждает скан-копия формы №2 бухгалтерской отчётности (или налоговая декларация). Отказ от её предоставления является основанием для отказа организатора в предоставлении услуг. Документы отправляются по электронной почте. Для подтверждения выручки организатор вправе запросить примеры крупнейших клиентов по выполненным работам за исследуемый период (крупнейшие клиенты – это компании, при оказании услуг которым объем полученной выручки был наибольший).

 

Участникам, у которых рост выручки превышает 30%, нужно указать факторы достижения выдающихся результатов. Отказ от обоснования роста, равно как и отказ в предоставлении отчётности, дает право организатору не только не указывать в рэнкинге темпы роста выручки участника, но и не предоставлять услуги по обработке информации для включения в рэнкинги.

 

Заверяя анкету, участник подтверждает право организатора получить из иных источников информацию, подтверждающую сведения, направленные для публикации. При расхождении показателей и отсутствии обоснований, организатор вправе отказать в услуге или опровергнуть опубликованные данные (если искажение данных выявлено после публикации рэнкинга).

 

Для участия нужно заполнить и прислать электронную анкету, заверить бланк подтверждения (отдельный лист электронной анкеты) подписью руководителя и печатью организации. Для группы оценочных компаний бланк заверяется печатью головной организации и подписью её руководителя. После заполнения анкету и бланк нужно прислать до 26 июня 2020 года на электронный адрес appraiser@raex-a.ru. Отдельным письмом (письмами) нужно прислать в это же время подтверждающие документы (или ссылку для их скачивания).

 

Информация о порядке заполнения анкеты содержится в инструкции. Сведения анкеты включаются в рэнкинг после получения подтверждающих документов, их сверки и оплаты услуг по обработке информации. В связи с установленными сроками реализации проекта и публикацией в СМИ организатор вправе не принимать данные, полученные позже указанной даты, вне зависимости от оплаты услуг.

 

По вопросам предоставления информации, пожалуйста, обращайтесь по электронной почте appraiser@raex-a.ru или по телефону (495) 617-07-77 (доб. 1668). Предложения и отзывы об условиях участия и методике (см. ниже) принимаются по электронной почте appraiser@raex-a.ru. Архив рейтингов оценочных компаний, составляемых командой рейтингового агентства RAEX с 2005 года, доступен на сайте www.raex-a.ru.

 

 

Методика рейтинга делового потенциала

 

Рейтинг делового потенциала оценочных компаний предусматривает анализ ряда критериев оценочной деятельности и ее субъектов. Деятельность оценивается по трём блокам критериев – масштаб бизнеса, квалификация, репутация – в итоге оценки выявляются компании, обладающие наибольшим деловым потенциалом.

 

По результатам сравнения (нормирования) критериев в блоках, участник получает взвешенные коэффициенты по каждому блоку (с 2020 года каждый критерий в рассматриваемом блоке имеет одинаковый вес). Итоговый коэффициент (значение рейтингового функционала) определяется взвешенным суммированием коэффициентов, рассчитанных в блоках критериев. Все блоки критериев имеют одинаковый вес: 0,33. Согласно итоговому коэффициенту компании ранжируются в списке с присвоением позиции в рейтинге делового потенциала. Позиция рейтинга отражается в присваиваемом свидетельстве RAEX.

 

Для оценки масштаба бизнеса в блоке нормируются четыре критерия:

• выручка от оценочной деятельности;
• численность штатных оценщиков (члены СРО оценщиков);
• сумма страхового покрытия ответственности штатных оценщиков;
• сумма страховки ответственности компании

Каждому критерию присваивается одинаковый вес (0,25).

 

Для оценки квалификационного уровня в рассматриваемом блоке нормируются:

• число квалификаций, присвоенных оценщикам в СРО оценщиков;
• (new) число квалификаций СРО оценщиков, присвоенных в 2019 году;
• число международных квалификаций;
• (new) число международных квалификаций, присвоенных в 2019 году;
• количество аттестатов квалификационного экзамена (21.08.2107 – 31.12.2019);
• численность оценщиков – членов экспертных советов СРО оценщиков;
• число оценщиков – членов коллегиального органа СРО оценщиков;
• число оценщиков – членов дисциплинарного комитета СРО оценщиков;
• число оценщиков – членов президиума экспертного совета СРО оценщиков.

Каждому критерию присваивается одинаковый вес (0,11).

 

Для оценки репутации в рассматриваемом блоке оценивается:

• наличие у компании системы менеджмента качества (СМК);
• число национальных и (или) международных премий и наград в области оценки;
• число пройденных отборов (аккредитаций) федерального уровня из перечня, приводимого организатором рейтинга: за 2019 год учитывается восемь отборов федерального уровня, проводимые: «Дом.РФ», ПАО «Газпром», ООО «Цифровые технологии», ВЭБ РФ, «Росатом» (лот 1), «Росатом» (лот 2), «Росатом» (лот 3), ВТБ. Также могут быть рассмотрены отборы ПАО «НК «РОСНЕФТЬ» и ПАО «НК «ЛУКОЙЛ» (при условии предоставления соответствующего письма от организатора отбора в 2019 году).

Каждому критерию присваивается одинаковый вес (0,33).

 

Нормирование критериев в блоках позволяет определить коэффициенты для их взвешенного суммирования в блоках и последующего взвешенного суммирования коэффициентов, полученных по блокам. В каждой выборке показатели нормируются с учетом выбывающих максимальных значений (не более трех значений; выборки выручки, числа оценщиков, страховок и квалификаций, наград в области оценки). При наличии в выборках этих критериев таких максимальных значений участнику присваивается наивысший коэффициент в соответствующей выборке (1 – единица).

 

 

 

Критерии делового потенциала оценочных компаний

 

Блок «МАСШТАБ БИЗНЕСА». Данный блок включает четыре критериям:

 

Выручка от оценочной деятельности	Показатель за 2019 год; подтверждается финансовой отчетностью (форма №2 или налоговая декларация)
Численность штатных оценщиков	Показатель по состоянию на 31.12.2019; подтверждается выпиской СРО о месте и периоде работы штатных оценщиков с указанием ФИО
Сумма страхового покрытия ответственности оценщиков	Показатель страхового покрытия актуальный на 31.12.2019; подтверждается полисом
Сумма страховки ответственности оценочной компании	Показатель страхового покрытия актуальный на 31.12.2019; подтверждается полисом

Для подтверждения информации организатор вправе запросить копии трудовых книжек или договоров со штатными оценщиками. Отсутствие подтверждений не позволяет организатору учитывать показатели в рейтинге.

 

 

Блок «КВАЛИФИКАЦИЯ». Данный блок включает девять критериев:

 

Количество квалификаций, присвоенных штатным оценщикам в СРО оценщиков	Квалификации СРО за весь стаж работы оценщика; подтверждается копиями свидетельств / выписок СРО
New!: Количество квалификаций, присвоенных штатным оценщикам в СРО оценщиков в 2019 году	Квалификации СРО за 2019 год; подтверждается копиями свидетельств / выписок СРО
Количество международных квалификаций, присвоенных штатным оценщикам	Международные квалификации в области оценки и смежных с ней сферах (недвижимость, финансы, экспертиза) за весь стаж работы оценщика; подтверждается копиями свидетельств
New!: Количество международных квалификаций, присвоенных оценщикам в 2019 году	Международные квалификации в области оценки и смежных с ней сферах (недвижимость, финансы, экспертиза) за 2019 год; подтверждается копиями свидетельств
Количество аттестатов, полученных в результате сдачи квалификационного экзамена	Суммарное число квалификаций, полученных оценщиками в результате сдачи квалификационного экзамена за период 21.08.2017 – 31.12.2019; подтверждается номером аттестата
Число оценщиков – членов Экспертного совета СРО оценщиков	Подтверждается протоколом, или ссылкой на сайт СРО оценщиков
Число оценщиков – членов Коллегиального органа СРО оценщиков (совет, президент, вице-президенты)	Подтверждается протоколом, или ссылкой на сайт СРО оценщиков
Число оценщиков – членов Дисциплинарного комитета СРО оценщиков	Подтверждается протоколом, или ссылкой на сайт СРО оценщиков
Число оценщиков – членов Президиума Экспертного совета СРО оценщиков	Подтверждается протоколом, или ссылкой на сайт СРО оценщиков

Отсутствие подтверждений не позволяет учитывать показатели в рэнкинге.

 

Блок «РЕПУТАЦИЯ». Блок включает три критерия:

 

Сертификация компании по национальной или международной системе менеджмента качества (СМК)	Указывается наличие сертификата СМК, актуального на 31.12.2019; подтверждается скан-копией сертификата
Количество национальных и международных премий и наград в области оценки у компании и (или) её штатных оценщиков	Учитываются все награды и премии за весь период работы компании и за весь стаж работы её оценщиков. В том числе медали и золотые сертификаты «Юниправэкс», а также первые три места в рэнкинге наиболее стратегичных оценочных компаний России (журнал «Экономические стратегии»). Подтверждается скан-копиями
Выигранные конкурсы, пройденные аккредитации и отборы федерального уровня из перечня, приводимого организатором рэнкинга, и проводимых в 2019 году	Для целей рейтинга по итогам 2019 года учитывается восемь отборов федерального уровня: Дом.РФ», ПАО «Газпром», ООО «Цифровые технологии», ВЭБ РФ, «Росатом» (лот 1), «Росатом» (лот 2), «Росатом» (лот 3), ВТБ. Критерием отборов федерального уровня также могут быть рассмотрены отборы ПАО «НК «РОСНЕФТЬ» и ПАО «НК «ЛУКОЙЛ» при условии предоставления соответствующего письма от организатора отбора в 2019 году.

Отсутствие подтверждений не позволяет учитывать показатели в рэнкинге.

 

Справочные данные о деятельности компании

 

Дополнительно, для отражения в рэнкинге нужно предоставить справочную информацию: число отчетов по оценке объектов стоимостью более 1 млрд рублей (опыт масштабных проектов и оценки крупных активов); структура выручки по видам оценки и ее отраслевая диверсификация (опыт оценочной деятельности и отраслевая экспертиза, диверсификация).

 

По вопросам предоставления информации, пожалуйста, обращайтесь по электронной почте appraiser@raex-a.ru или по телефону (495) 617-07-77 (доб. 1668).

 

Благодарим вас за сотрудничество!