«К сожалению, на сегодняшний день сложилась распространенная практика, когда клиент просит завысить или занизить стоимость своего объекта»

Ирина Комар, Управляющий партнёр компании «Профессиональная Группа Оценки», член правления RICS Russia & CIS, вице-президент СРО «СФСО», член совета по оценочной деятельности Минэкономразвития России, проект «Рейтинги оценочных компаний», 2020 год

— Охарактеризуйте вкратце основные (промежуточные) результаты работы в 2019–2020 гг. Совета по оценочной деятельности Минэкономразвития РФ, связанной с нормативно-правовым регулированием оценочной деятельности в России.

— Сегодня Министерство экономического развития предлагает осуществить ряд мероприятий, связанных с регулированием оценочной деятельности и наведением нового порядка в отрасли.

В апробационном режиме заработал апелляционный рабочий орган (АРО) при Совете по оценочной деятельности при Минэкономразвития России. В данный орган поступают жалобы на бездействие саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) в отношении своих членов — оценщиков, которые, по мнению заявителей жалоб, нарушили законодательство оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке: существенно завысили или, наоборот, занизили рыночную стоимость объекта оценки, или указали в отчёте недостоверные сведения. Ранее контроль за деятельностью дисциплинарных комитетов СРО никем не осуществлялся, а планируется, что решение АРО станет для СРО обязательным. Такое решение может быть принято как об исключении оценщика из СРО, так и о приостановлении его деятельности, или о наложении штрафа на само СРО.

Министерство экономического развития планирует внедрить открытый реестр отчётов об оценке, где будет содержаться консолидированная информация по всем отчётам, выпущенным оценщиками РФ. Например, если несколько оценщиков выпустят отчёты об оценке одного и того же объекта, а его стоимость будет существенно различаться, это будет сразу видно и привлечет внимание к таким отчётам. К сожалению, на сегодняшний день сложилась распространенная практика, когда клиент просит завысить или занизить стоимость своего объекта в зависимости от того, для чего предназначена оценка. Если оценка производится для получения кредита в банке под залог объекта, такая оценка может быть сильно завышена, а для целей оспаривания кадастровой стоимости оценить объект могут существенно дешевле. Таким образом планируется достигнуть прозрачности в отрасли и навести порядок с «заказными» оценками.

В планах также внести поправки в федеральный закон об оценочной деятельности, ужесточив требования к оценочным компаниям, которые проводят оценку государственной собственности. Сегодня никаких дополнительных требований к исполнителю госконтрактов на оказание услуг по оценке не требуется, а основным критерием выбора поставщика выступает предложенная им цена. Кто предложит дешевле, тот и выиграл тендер. Зачастую в закупках царит демпинг, участвуют даже такие компании, которые не обладают трудовыми ресурсами и компетенциями для выполнения работы. Поэтому в проекте поправок предусматривается, что для оценки госсобственности будут допущены только оценочные компании, имеющие в штате не менее 7 оценщиков, для которых это будет основным местом работы.

Ещё по заданию министерства рабочий орган по стандартам оценочной деятельности проводит работу по разработке новых федеральных стандартов оценки. Цель разработки новых стандартов — максимально приблизить их к международным.

О спросе на оценку

— Расскажите, какие факторы в 2019 году обуславливали обращение заказчиков за услугами в области оценки?

— По моему наблюдению в 2019 году наибольшие объёмы работ в сфере оценки были связаны с оспариванием кадастровой стоимости и с оценкой для процедуры банкротства. Первое напрямую связано с тем, что с 1 января 2019 года в качестве налогооблагаемой базы налога на имущество во многих субъектах РФ (в том числе и в крупнейшем — Москве) была установлена новая кадастровая стоимость и, поскольку, при пересмотре кадастровой стоимости в размере рыночной, налог пересчитывается с того года, в котором подано заявление на оспаривание, все собственники крупных объектов не преминули обратиться за этой услугой.

Что касается оценки для процедур банкротства, то сейчас это тоже очень востребованное направление. Согласно официальной статистике Федресурса, количество банкротств с 2011 по 2019 год возросло на 86%. Суды в 2019 году признали банкротами 12 401 российскую компанию, а всего в процедурах банкротства в 2019 году находятся 36 596 юридических лиц, что близко к 1% от всех действующих предприятий.

При реализации имущества должника конкурсные управляющие устанавливают стартовую продажную цену на основании отчёта об оценке, подготовленного независимым оценщиком. По закону это не является обязательным, ведь конкурсный управляющий может и сам оценить имущество, но большинство предпочитает снизить риски, обратившись в надежную оценочную компанию, чтобы кредиторы потом не оспаривали его действий.

— На примере вашей компании, какие направления работ были наиболее популярными и почему?

— Наша компания не стала исключением и в 2019 году у нас тоже было много работы для целей оспаривания кадастровой стоимости. Начиная с 2014 года у нас появился пул постоянных клиентов и объектов, кому мы оказываем такие услуги. Несмотря на демпинг в этом направлении (многие клиенты считают, что отчёт об оценке нужен только для того, чтобы зайти в суд, и поэтому экономят на оценке, выбирая самые дешёвые предложения на рынке), все наши клиенты остались нам лояльны и обратились повторно (а кто-то в третий и даже в четвертый раз), понимая, что экономия на оценке может очень плохо сказаться на результате — при проведении судебной экспертизы на отчёт может быть очень много нареканий, и эксперт никогда не согласится с рыночной стоимостью объекта, определённого в некачественном отчёте. В нашем случае экспертиза всегда соглашалась с нашей оценкой, а если отклонение в рыночной стоимости и было, то оно не превышало 3–5%.

Также мы много работали с проблемными активами, проводя оценку во многих регионах РФ от Калининграда до Хабаровска. Наша компания давно и на постоянной основе сотрудничает с рядом крупных банков, которым требуется проведение инвентаризации, сюрвея залогов, оценка рыночной и ликвидационной стоимости для продажи проблемных активов с баланса. Кроме того, наша компания прошла в 2019 году отбор в банк «Траст», куда ЦБ РФ собрал все непрофильные и «плохие» активы трёх санируемых банков — «ФК Открытие», «Промсвязьбанк» и «Бинбанк». Мы уже успешно выполнили ряд проектов, среди которых, например, кондитерская фабрика «Красная Заря» и Центр дизайна «Артплэй».

Кроме оценки проблемных активов (в основном это производственные площадки, складские комплексы, сеть АЗС, торговые и офисные центры) мы проводили оценку прав требований, в том числе по заказу крупных банков из топ-20, что позволило укрепить наш опыт в этом направлении.

Об оценке во время карантина

— Оцените, пожалуйста, степень готовности вашей компании к работе в условиях самоизоляции и карантина? Приостанавливались ли работы? Если да, то когда была возобновлена деятельность? Переносится ли выполнение каких-либо работ на более поздние сроки (приведите, пожалуйста, примеры). Какие услуги было оказывать сложнее всего и каким образом проводились работы, например, по оценке недвижимого имущества или оценке транспортных средств и оборудования?

— Оценочная деятельность в основном связана с работой за компьютером, поэтому я не скажу, что нам было сложно перестроиться в связи с новыми правилами. Мы построили нашу работу следующим образом: закрыли офис для внешних посетителей; все встречи и переговоры перевели в онлайн-режим с использованием удобных сервисов; для обмена документами использовали облачные технологии; обеспечили защиту безопасности пересылаемых данных. Основные штатные сотрудники-оценщики были переведены на удалённую работу; была создана общая онлайн-группа, где мы размещаем важную информацию, которую надо мгновенно донести до всех сотрудников. Несколько раз в неделю мы проводили онлайн-конференц-коллы со всеми, чтобы поддержать командный дух, обсудить текущие дела и загрузку, «сверить часы» по проектам. В офисе во время карантина дежурил технический персонал, который обеспечивал бесперебойную работу: принимал звонки, брошюровал отчёты об оценке, координировал доставку документов.

Нам повезло, поскольку за годы работы у нас сложился хороший коллектив, сотрудникам не требуется какой-то дополнительной мотивации или контроля. На сегодняшний день у нас в штате нет стажёров или помощников оценщиков, а также оценщиков с невысокой квалификацией — таких, которых надо было бы контролировать на каждом шагу, проверять. Все наши сотрудники обладают высокой квалификацией, более чем 10-летним стажем работы в оценке, дисциплиной и сильными компетенциями. Конечно, для выполнения сложных и больших проектов мы объединяемся в рабочие группы, проводим мозговые штурмы, заранее обсуждаем методологию, делим задачи и определяем сроки, но если раньше мы собирались в переговорной, то в карантин это происходило в режиме онлайн-конференции.

Уверена, что мы можем работать в таком режиме без потерь в качестве и эффективности. Единственное чего не хватало — это привычного общения и свободы передвижения, ежедневных деловых встреч, мероприятий и конференций, круглых столов, нетворкинга. Я лично соскучилась по нашему офису и царившей в нём атмосфере, а также по «Москва-Сити» и деловому импульсу и энергетике этого места.

Что касается переноса сроков по проектам из-за карантина, то у нас такого не было, всё работало чётко. С осмотрами объектов тоже не было проблем ни в одном из регионов. Единственный проект, который «подвис» — это осмотр имущества одного завода в Бурятии, потому что директор завода не пустил оценщиков из-за карантина, который не сняли до сих пор. Но эта ситуация у нас на контроле и перенос сроков согласован с банком. Как только карантин будет отменен, работа по этому проекту оперативно возобновится.

О влиянии карантина на оценку

— Как, по вашему мнению, может повлиять на оценочную деятельность карантинная изоляция? Станут ли события весны 2020 года предпосылкой роста интенсивности внедрения новых технологий в сферу оценки? Если да, то с чем такие технологии будут связаны? Если у вашей компании есть примеры соответствующих проектов-технологий, приведите их, пожалуйста.

— Если говорить об отрасли в целом, то она, конечно, пострадала в период карантинной изоляции, но в первую очередь это коснулось небольших фирм и оценщиков — индивидуальных предпринимателей, то есть тех, кто проводит оценку для ипотеки, вступления в наследство, раздела имущества и т. д. Жизненный цикл одной такой работы очень короткий. Например, отчёт об оценке квартиры, автомобиля или акций для наследства можно выполнить за 1–2 часа. Соответственно, чтобы иметь стабильный доход, нужен поток таких клиентов. А как они могут обратиться в оценочную компанию, если им запретили выходить из дома; если офисы продаж и риэлтерские компании закрыты; если стройки и нотариусы остановили работу; если осмотр квартиры невозможен из-за страха заразиться COVID-19? Думаю, такие компании и субъекты оценочной деятельности долго будут восстанавливаться, или перестроятся и переведут работу в онлайн, запустят IT-продукты. Возможно, мы увидим какие-то новые интересные интернет сервисы или платформы по оценке таких объектов в недалеком будущем. А те оценочные компании, которые ориентированы на выполнение сложных проектов для крупных банков или государственных структур, в большинстве своём смогли сохранить свой поток заказов на оценку.

— Возможна ли трансформация сферы оценки под влиянием кризиса через слияния оценочных организаций?

— Такая трансформация возможна. Более того наша компания вела переговоры с двумя оценочными компаниями о слиянии. Одна копания крупнее нас, вторая, наоборот, меньше. Пока договориться не удалось, и это одна из самых сложных ситуаций на нашем рынке. Очень многое завязано на ключевых фигурах руководства, на сложившейся репутации, качестве отчётов и методологии, системе качества и ценностей, принятой в компании, на том, насколько пересекаются (или нет) клиентские базы. Ведь важно достичь синергетического эффекта от слияния, а не просто объявить рынку о слиянии и разойтись, не успев начать сотрудничество. Поэтому мы очень аккуратны в выборе потенциального партнёра для слияния, и если решимся «отрезать», то перед этим сто раз отмерим.