«Оценка государственных и квазигосударственных активов продолжит быть весьма востребована и может только увеличится в объеме».

Кирилл Кулаков, соучредитель ЦНЭС, президент СРО РАО

 

— По вашему опыту, за счет чего поддерживался спрос на оценочные услуги в 2023 году и первом полугодии 2024 года?

 

— В основном данный спрос поддерживался законодательным требованием обязательности оценки для различных целей, прежде всего в части оценки государственного имущества или для государственных целей. Помимо этого, в последний год весьма активно шли процессы перераспределения активов, слияния-поглощения бизнеса, в т. ч. в сегментах рынка, из которых уходили компании с иностранным участием. Отдельно стоит отметить восстановление спроса на оценку в рамках банкротства предприятий и физических лиц после отмены соответствующего моратория.

Помимо указанной выше оценки для различных государственных нужд или по заказам крупнейших компаний с государственным участием (купля-продажа, аренда, внесения в уставные капиталы, изъятие и т. д.), наибольшим спросом пользовалась оценка бизнеса и активов иностранных компаний, уходящих из РФ.

 

 

— Каковы дальнейшие перспективы востребованности этих направлений оценки и соответствующих им целей оценки? Какие направления оценки стали пользоваться меньшим спросом?

 

 

— С учетом продолжающегося огосударствления экономики, расширения участия государства во всех основных отраслях, корпорациях и инфраструктурных проектах, оценка государственных и квазигосударственных активов продолжит быть весьма востребована и может только увеличится в объеме.

Помимо этого, всегда будет стабильным спрос на прочие обязательные услуги по оценке, например, для целей оспаривания кадастровой стоимости, банкротства, внесения неденежных вкладов в уставные капиталы и так далее. Отдельно стоит выделить потенциальный рост спроса на оценку нематериальных и цифровых активов, в т. ч. в результате введения цифрового рубля.

Прочие же перспективы востребованности оценщиков лежат, скорее, в освоении смежных рынков — судебной и досудебной экспертизы, управленческого и инвестиционного консалтинга и др.

В целом инициативной, то есть необязательной, оценки в последние два года стало существенно меньше. Это связано, прежде всего, с общей экономической обстановкой в условиях санкций, высокой ключевой ставки и так далее. Приостановлены многие инвестиционные проекты, сделки, процессы по расширению бизнеса, особенно связанные с привлечением заемных средств. Ярким примером служит резкое снижение спроса от на услуги по оценке для целей ипотеки на квартиры для физических лиц.

 

 

— Как поменялся за последние полтора года спрос на оценку при кредитовании бизнеса и физических лиц? Аналогичный вопрос: поменялся ли спрос на оценку в целях аренды?

 

— В последние годы складывается тенденция отказа банков от услуг независимых оценщиков. Это обусловлено как созданием соответствующих внутренних структур в банках, так и использованием специализированного программного обеспечения и искусственного интеллекта для расчета стоимостного эквивалента объектов залога.

До недавнего времени самой востребованной услугой, которую по-прежнему заказывали у оценщиков банки, была оценка для целей ипотеки на квартиры и загородные индивидуальные домовладения. Однако из-за отмены льготной ипотеки этот сегмент рынка оценки в разы уменьшился.

Оценку для целей аренды объектов недвижимости, как правило, заказывает государство. Поэтому этот рынок остается уже много лет стабильным как по уровню спроса, так и по своей емкости.

 

 

— Каковы краткосрочные перспективы расширения сектора по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки?

 

— В 2023 году во всех субъектах РФ будет проведена очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов капитального строительства, соответственно, в течение т. н. кадастрового цикла (2–4 года в зависимости от субъекта РФ) будет актуальна независимая оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости. А например, в Москве ГКО проводится теперь каждый год (земля или объекты капитального строительства), что также будет поддерживать спрос на соответствующие услуги по оценке.

Помимо этого, Минфин России предложил перейти до 2025 года к налогообложению всех объектов недвижимого имущества организаций по кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость станет налогооблагаемой базой для всех объектов капитального строительства (а не только для офисной и торговой недвижимости), то это приведет к существенному росту спроса на оспаривание соответствующих результатов государственной кадастровой оценки.

 

 

— Перечислите наиболее важные события, благоприятно влияющие на сферу оценочной деятельности, за последние полтора года. И наоборот, какие негативные факторы влияют на отрасль, препятствуя ее развитию? Каким образом можно решить эти проблемы?

 

— К сожалению, благоприятных событий на рынке оценки почти не происходило. Исключение составляет только введение обязательной оценки активов иностранных компаний, уходящих с российского рынка. Это хоть как-то поддержало рынок оценки в условиях экономической нестабильности и общего падения спроса на классические услуги по оценке в рамках 135-ФЗ.

Помимо упомянутых выше макроэкономических факторов, снижающих общий уровень деловой активности, негативное влияние на развитие оценочной деятельности в России могут оказать ряд готовящихся изменений в основной нормативный акт — 135-ФЗ.

Прежде всего, речь о новых требованиях по имущественной ответственности оценщиков и возмещению убытков по всем без исключения проводимым оценкам. Этот вопрос уже неоднократно обсуждался, в том числе рассматривался на высшем судебном уровне, и президиум Высшего арбитражного суда в письме № 92 от 30.05.2005 высказал обоснованную позицию по данному вопросу.

Президиум ВАС счел, что ответственность за проведенную оценку компания должна нести только в тех случаях, когда эта оценка носила обязательный характер (согласно статье 8 135-ФЗ). Более того, у заказчика должно быть обязательство о проведении сделки по рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Это очень важно, поскольку не всегда первое обязательство приводит ко второму. Условно говоря, оценщик определил стоимость пакета акций, но решение по его продаже принимает совет директоров или общее собрание акционеров.

Мы считаем, что позиция ВАС РФ по ответственности только при наличии двух обязательств потенциального заказчика является вполне обоснованной даже с учетом накопившейся с того времени практики. Во всех остальных случаях оценка — это всего лишь консультационная услуга. Заказчик вправе сам принимать итоговое управленческое решение. К примеру, при рассмотрении вопроса кредитования оценка залога не является единственным параметром при принятии решения кредитной организацией. И делать оценщика ответственным за его, по сути, консультацию по этому вопросу, мягко говоря, несправедливо. К тому же это может привести к валу необоснованных претензий со стороны заказчиков, которые захотят возместить за счет оценщика убытки из-за своих непродуманных действий.

Помимо указанного выше законопроекта, Минэкономразвития России подготовило еще поправки в закон об оценочной деятельности; поправки касаются создания и функционирования единого рынка услуг в рамках ЕАЭС. Законопроект разработан в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации по созданию и функционированию единого рынка услуг в рамках ЕАЭС. Перечень таких услуг включает в себя в том числе услуги по оценке имущества. На основании международных соглашений единый рынок услуг по оценке имущества должен функционировать с 1 января 2025 года.

Предполагается, что свободная работа на рынке оценки даст возможность лучше определить стоимость активов и тем самым повысить их инвестиционную привлекательность. Таким образом, специалисты по оценке, к примеру, из Белоруссии или Казахстана смогут работать на российском рынке, а российские — на рынке стран, входящих в Евразийский экономический союз. Однако активы на территории России значительно превышают количественно, а зачастую и качественно объем потенциальных объектов оценки в странах ЕАЭС. Потому стирание профессиональных границ скорее представляет интерес для коллег из этих стран, а не для российских оценщиков.

Для работы на территории РФ специалистам из стран ЕАЭС не нужно будет подтверждать свою квалификацию в соответствии с требованиями российского законодательства. Это правило вызывает опасения у российского оценочного сообщества, которое видит в этом определенную дискриминацию. Российская оценочная отрасль формировалась на протяжении тридцати лет, выработаны отраслевые стандарты, критерии ответственности, а также механизм проверки знаний и навыков. Было бы справедливо, чтобы оценщики из стран ЕАЭС сдавали для работы в России соответствующие квалификационные экзамены. Впрочем, это требование было бы справедливо и для работы российских специалистов по оценке в любой из стран союза.