«Основной фактор роста – оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости»

Алексей Севастьянов, Директор по развитию ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки», FRICS, TGA, IMA

– Как вы считаете, какие факторы повлияли на динамику роста оборотов в сегменте оценочной деятельности?

– Основной фактор роста – оспаривание кадастровой стоимости (КС) объектов недвижимости. Кадастровая оценка проводится государством по методикам массовой оценки, а иначе это было бы сверхзатратно, и в этом процессе неизбежны отклонения в некоторых случаях. Такие погрешности чаще всего не в пользу собственника, и КС объекта может на 30–50% превосходить его рыночную стоимость. Это очень ощутимо с точки зрения уплаты налогов.

Мы всегда предлагаем собственникам провести короткий и бесплатный анализ КС объекта (он занимает около четырех часов), по результатам которого мы подготовим заключение об экономической целесообразности оспаривания КС. Если потенциальная экономия более чем в три раза превосходит затраты, процесс оспаривания нужно начинать.

– Гарантируете ли вы положительный результат и снижение КС?

– Обещания победы в судебном процессе – стиль дилетантов. Наша компания (далее – ДПО, сокращенное наименование) может гарантировать, что наш более чем 20-летний опыт работы на рынке консалтинга позволяет заказчику быть уверенным в качестве предоставляемых ему услуг. Наши оценщики, консультанты и адвокаты проанализируют все сильные стороны и риски процесса. Впечатляют итоговые цифры – более 95% выигранных ДПО дел по оспариванию КС.

– На ваш взгляд, чем сегодня обусловлена потребность в оценке инвестиционных проектов, а также нематериальных активов и интеллектуальной собственности?

– При снижении уровня внешних инвестиций экономика активизирует внутренние резервы. Это касается и крупного успешного бизнеса и стартапов. Российская экономика ощущает рост во многих отраслях, и до 40% этого роста приходится на инвестпроекты.

Кроме этого, есть активность, связанная с налоговой амнистией. Крупный бизнес возвращает капиталы в Россию, требуется оценка активов по РСБУ и МСФО, в том числе нематериальных (НМА) – бренда, торгового знака, доменного имени. Мы считаем, что потенциал развития рынка НМА и рост потребности в их оценке обусловлены прогрессом наукоемких отраслей экономики: чем активнее совершенствуется данная сфера, тем динамичнее становится рынок НМА.

– Какие наиболее характерные работы проводились по этим направлениям и кто был их основным заказчиком?

– Мы наблюдали в 2017 году инвестиционную активность в высокотехнологичных направлениях. Это создание технопарков, разработка сложных программных продуктов и платформ, строительство и оснащение центров обработки данных. Заказчиками выступали как частные инвесторы, так и госкомпании.

Чаще инициатива в оценке инвестпроектов исходит от крупного и среднего бизнеса, это инвестпроекты, начинающиеся от 2 млрд рублей. Их рассмотрением после разработки пакета документов в ДПО занимаются госбанки: ВТБ, ВБРР, ВЭБ. Для государственного сектора сейчас актуальны процессы реструктуризации и M & A.

– По вашему опыту, какие направления оценки востребованы со стороны государства, а какие со стороны частного сектора?

– В рамках сотрудничества с частными компаниями ДПО постоянно проводит работы по определению рыночной стоимости имущества для целей кредитования в крупнейших банках. Бизнес-сообщество ставит перед нами задачи по оценке стоимости бизнеса, проведению дью-дилидженса и строительной экспертизы – это позволяет инвесторам получить объективные данные о деятельности компании в целом.

Частные лица обращаются в ДПО для оценки недвижимости в рамках ипотечных займов. Оценка также востребована при возникновении имущественных споров, которые ведут в суде наши адвокаты.
Работа на госкомпании и естественные монополии чаще всего заключается в проведении оценки в рамках реализации имущества, непрофильных активов и для определения реальной рыночной стоимости действующих имущественных комплексов.

– Как вы прокомментируете состояние законодательства в сфере оценки?

– Мне видится полезным введение квалификационного экзамена, в соответствии с которым оценщик осуществляет свою деятельность непосредственно по направлению, указанному в его аттестате. Для ДПО и других крупных компаний это – положительный вектор. Для случайных на этом рынке игроков, создающих оценочные фирмы-однодневки, такой фильтр станет преградой. В конечном счете это должно улучшить качество оценочных услуг в среднем по рынку.

Также в закон об оценочной деятельности введена статья об ответственности заказчика, где уточняется его обязанность способствовать проведению оценки. Заказчики иногда не склонны раскрывать информацию, являющуюся коммерческой тайной, но это необходимо, так как полные данные важны для качественной оценки. Теперь предоставление доступа к таким документам является прямой обязанностью заказчика.