«Сегодня оценочная отрасль находится в турбулентном состоянии»

Ирина Комар, Кандидат экономических наук, MRICS, вице-президент СРО «СФСО», член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, член правления RICS Russia&CIS, управляющий партнёр ООО «Профессиональная Группа Оценки»

— На ваш взгляд, какие наиболее острые проблемы испытывает сегодня сфера оценки и институт ее регулирования?

— Сегодня оценочная отрасль находится в турбулентном состоянии. С одной стороны, мы имеем серьезный кризис доверия со стороны государства и крупнейших потребителей оценочных услуг, и всё возрастающий контроль со стороны мегарегулятора оценочной деятельности — Министерства экономического развития РФ. А с другой стороны, оценочную деятельность по-прежнему душит демпинг, сужение ниши заказов, падение спроса на услуги оценщика, и все это вместе взятое достигло такой степени, что всем уже очевидно, что надо что-то менять.

— Какие органы сегодня контролируют оценочную деятельность? В чёем заключается роль Национального совета по оценочной деятельности, и с чем связано возобновление его работы? Помимо СРО и Нацсовета, в регулировании рынка участвует Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития —– в чеём сегодня заключается его значимость для оценочной деятельности?

— Основным регулятором оценочной отрасли является Министерство экономического развития РФ. На сегодняшний день Минэкономразвития активно включается в процесс регулирования, предпринимает серьёзные шаги по изменению законодательства в оценочной деятельности и вырабатывает комплекс мер по ужесточению требований как к оценщикам, так и к СРО оценщиков. В качестве примера можно привести введённый в 2017 году квалификационный экзамен, который, как обязательный фильтр, должны были пройти все оценщики, которые хотели остаться в профессии. В результате по официальной статистике экзамен сдало примерно две трети претендентов, а из шестнадцати СРО три не смогли преодолеть минимальный порог в 300 членов и в 2019 году перестали функционировать.

В июле 2018 года Минэкономразвития внесло изменения в состав Совета по оценочной деятельности (провело ротацию), и Совет заработал после почти двухлетнего перерыва. Министерством была предложена концепция по совершенствованию оценочной деятельности, которую обсуждали на Совете, и в разработке которой участвовал рабочий орган по стратегии развития оценочной деятельности. Суть концепции сводится к тому, что ответственность оценщиков будет увеличена и охватит случаи не только обязательной, но и необязательной оценки.

Кроме этого, при Совете по оценочной деятельности будет создан рабочий орган по рассмотрению апелляций заявителей, поданных на результат рассмотрения жалобы СРО оценщиков. Комиссии из экспертов, входящих в этот орган, будут рассматривать жалобы, изучать отчёты об оценке и экспертизы СРО, выданные на отчёты, выносить решение о том, являются ли оценка и экспертиза на неё добросовестными или нет, а стоимость, определённая в отчёте — рыночной или выходящей за пределы допустимого. В случае выявления запредельных оценок, отчёт об оценке будет признаваться комиссией некачественным, так же, как и полученная на него экспертиза СРО. Согласно концепции, это будет чревато лишением квалификационного аттестата и оценщика, подписавшего отчёт об оценке, и эксперта СРО, давшего положительное заключение на такой отчёт. Все решения комиссии будут для СРО обязательными к выполнению или смогут быть оспорены в суде. На сегодняшний день комиссии из экспертов сформированы, со списками можно ознакомиться на сайте Минэкономразвития РФ, однако, пока рабочий орган заработает в тестовом, апробационном, режиме. Минэкономразвития РФ также предложило на рассмотрение новый законопроект по внесению изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», отражающий эти нововведения.

На фоне этих событий, задающих новый вектор развития оценочной деятельности, саморегулируемые организации оценщиков решили объединиться и возобновить работу Национального Совета по оценочной деятельности (НСОД). Поскольку юридически были трудности с возобновлением деятельности старого НСОДа, было создано Национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков «Союз СОО» (правопреемник НСОДа). На базе Союза СОО тоже будет работать апелляционный орган, и есть ожидания, что со временем, видя эффективность его работы, полномочия по рассмотрению жалоб Минэкономразвития передаст туда.

— По вашим оценкам, поменялось ли за последние годы качество оценочных услуг? Логично ли сегодня связывать качество оценок с внедрением в 2017 году системы квалификационных экзаменов для оценщиков? Испытывает ли сегодня рынок оценки дефицит квалифицированных кадров?

— Я занимаюсь оценкой уже 17 лет, и на мой взгляд, качество оценочных услуг с годами только падает, вернее появляется всё больше оценщиков и оценочных компаний, которые не следят за качеством своих отчётов. К сожалению, система квалификационных экзаменов, введённая в 2017 году, не решила эту проблему. Не прошли экзамен скорее так называемые «мёртвые души» — те, кто и так давно не работал в оценке, а просто числились членами в реестрах СРО. Те, кто захотел остаться в профессии, экзамен сдали, но на качестве оценки это не сказалось. По-прежнему в отрасли присутствует демпинг, часто отмечается низкое качество отчётов об оценке, встречаются запредельные стоимости и даже были выявлены случаи, когда отчёты об оценке подписывали оценщики, не имеющие квалификационного аттестата.

При этом рынок испытывает острый дефицит квалифицированных кадров. Наша компания сталкивается с этим каждый раз, когда мы открываем вакансию. В общей массе на работе оценщики учатся делать расчёты, не вникая в методологию оценки, не понимая экономических процессов, которые стоят за формулами, и при этом заявляют о солидном стаже и опыте. К сожалению, среди оценщиков очень мало кто обладает действительно хорошей квалификацией.

— Какова ситуация с ценовой конкуренцией в оценке при госзакупках? Исчерпана ли сегодня проблема демпинга и как за последние годы поменялось отношение заказчиков к обязательной оценке?

— При госзакупках по-прежнему остаётся проблема демпинга. Многие государственные корпорации проводят отбор оценочных компаний по определенным критериям, в итоге в список одобренных компаний-партнёров попадает порядка 100 оценочных компаний. А далее всем этим компаниям высылают запросы на оценки различного вида имущества и выбирают уже по единственному критерию — цене. На моей памяти в последние пару лет только два отбора были действительно серьезными — это отбор ГК «Ростех», который смогло пройти только 9 компаний, и отбор ВЭБ РФ, куда прошло только 6 компаний.

— Каковы основные итоги деятельности вашей компании по итогам прошлого года? Как вы оцениваете развитие вашего бизнеса, какие перспективы видите?

— Я считаю, что результаты деятельности нашей компании ООО «Профессиональная Группа Оценки» по итогам прошлого года очень хорошие. Меня как руководителя и одного из основателей радует то, в каких серьёзных проектах по оценке участвует наша компания, какая у неё сложилась репутация на рынке, каких успехов мы добились за 15 лет работы. Помимо коммерческий деятельности, связанной с оказанием услуг по оценке, наша компания ведёт активную общественную и научно-методическую деятельность.

Также сотрудники нашей компании участвуют в рабочих группах при Минэкономразвития РФ, входят в рабочие органы по стратегии развития оценочной деятельности, по образованию и квалификации, по разработке стандартов оценки, и в рабочую группу при Роспатенте по разработке методических рекомендаций по оценке интеллектуальной собственности.

— Какой опыт вашей работы, с точки зрения внедрения инноваций в оценочную деятельность, вы могли бы отметить?

— Наиболее социально значимый и инновационный проект, выполненный в прошлом году нашей командой — это разработанные методические рекомендации по определению справедливой стоимости прав требования компенсации материального и морального вреда в результате причинения вреда жизни пассажирам при авиаперевозках, которые прошли апробацию в нескольких федеральных вузах России и были утверждены методическими комитетами ряда оценочных СРО. Это первые в России оценочные методические рекомендации на тему, связанную с оценкой стоимости человеческой жизни.

— Обозначьте, пожалуйста, основные новации в законодательстве, способствующие спросу на оценочные услуги в 2018–2019 гг.?

— В 2018–2019 годах спросу на оценочные услуги способствовала, в первую очередь, очередная переоценка кадастровой стоимости. Так, например, новая оценка кадастровой стоимости в Москве и Московской области по состоянию на 01.01.2018 г., которая стала действовать с этого года, побудила собственников снова обратиться к оценщикам за оценкой рыночной стоимости их объектов для того, чтобы обратиться в суд.

Кроме того, с 1 июля 2019 года большинству застройщиков придётся перейти на проектное финансирование и расчёты с дольщиками через эскроу-счета. Поэтому сейчас прогнозируется спрос на оценку земельных участков под инвестиционные проекты строительства, которое будет по новому законодательству финансироваться с использованием эскроу-счетов. Так, например, Россельхозбанк уже включил в перечень требуемых у застройщика документов отчёт об оценке земельного участка, составленный независимым оценщиком.

Также сейчас динамично изменяется законодательство в сфере интеллектуальной собственности (ИС), в частности — идёт развитие кредитования под залог ИС. В настоящий момент при Роспатенте над проектом методических рекомендаций по оценке прав на интеллектуальную собственность для целей залога работает рабочая группа, в состав которой входит и сотрудник нашей компании (ООО «Профессиональная Группа Оценки»). Таким образом, можно отметить намечающуюся тенденцию спроса на услуги по оценке интеллектуальной собственности для целей кредитования под залог.

— По вашему опыту, какие направления оценки были наиболее востребованными в 2018 году и за первое полугодие 2019 года? Что сегодня, по вашему мнению, в большей мере востребовано при проведении оценки?

— В последнее время значительно выросло число оценок, связанных с банкротством или ухудшением финансового положения компаний-должников: это и оценка имущества должника, и оценка проблемных активов банка, и оценка прав требований по просроченным кредитам, и оценка дебиторский задолженности.

Наша компания накопила очень большой опыт таких оценок, так, например, сотрудничая с одним банком из топ-20, мы за год провели сюрвей залогов с последующей оценкой их рыночной стоимости почти во всех регионах России от Санкт-Петербурга до Хабаровска. А работая над оценкой прав требований, передаваемых от одной организации в другую, провели оценку более чем 75 000 объектов движимого и недвижимого имущества, находящегося в залоге.

Сегодня у крупных потребителей оценочных услуг востребован профессионализм, скорость и качество, а также наличие сильной команды, которая может решать большие и серьезные задачи.