«При оценке сложных объектов, более комплексных или уникальных, доля классического экспертного труда остается высокой»

Кирилл Кулаков, соучредитель ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС)

Какие основные факторы в прошлом году и сейчас формируют спрос на услуги оценки? Как в целом отражается текущая экономическая ситуация на деятельности оценщиков?

Как и в предыдущие кризисные годы, основной спрос на услуги по оценке поддерживается со стороны государства, государственных корпораций и крупнейших компаний с долей государства за счёт обязательных видов оценки в соответствии с 135-ФЗ — прежде всего, имущества и бизнеса для различных нужд, в том числе купли-продажи, аренды, национализации, изъятия, компенсации ущерба.

Помимо этого, основными факторами спроса на оценку являются антикризисные и/или защитные меры юридических или физических лиц (оптимизация расходов, слияние-поглощение, кредитование, судебные споры и так далее).

Поддержание ЦБ ключевой ставки на высоком уровне и соответствующий уровень ставок по кредитам, отмена льготной ипотеки, высокий процент инфляции, а также подчас превышающий его рост стоимости большинства товаров и так далее — всё это оказало негативное влияние на предпринимательскую активность, объёмы инвестиций и кредитования, а значит, и соответствующие направления оценки. Тем не менее определение стоимостного эквивалента является необходимым инструментом в любые времена, меняются только цели и задачи оценки.

Для каких целей оценки спрос остается преобладающим и почему?

Помимо обязательной оценки на основании требований нормативно-правовых актов, в период кризисной или нестабильной экономики наиболее востребована оценка для целей банкротства, реструктуризации предприятий, слияния и поглощения компаний, а также для разрешения различных антикризисных или спорных ситуаций, в том числе в рамках судопроизводства.

Расскажите о причинах спроса на оценку недвижимого имущества в 2025 году и сейчас. Каковы перспективы дальнейшего роста этого сегмента оценки?

Причины спроса на оценку объектов недвижимости — это, как правило, решение соответствующих конкретных проблем и задач их правообладателями: ипотечное и коммерческое кредитование, сделки купли-продажи и аренды, раздел имущества, наследование, ущерб и так далее.

Но наиболее востребовано в последние годы — оптимизация земельного налога и налога на имущество посредством оспаривания кадастровой стоимости, а также определение реального размера компенсации при изъятии объектов недвижимости для государственных нужд, в том числе при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ).

В Российской Федерации сейчас в проработке находится 1 685 площадок КРТ, из которых 1 076 — в активной стадии реализации, а это десятки тысяч объектов недвижимости, подлежащих изъятию, относительно которых необходимо установить не только их рыночную стоимость, но и величину убытков и упущенной выгоды.

По-прежнему остается актуальным оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, в которых государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится каждый год. В 2026 году по всей России проводится новый тур ГКО земельных участков, а в 2027 году будут переоценены все объекты капитального строительства.

Также с каждым годом повышается актуальность определения соразмерной платы за сервитуты земельных участков в зоне трассировки линейно-протяженных объектов (газопроводов, нефтепроводов) в различных субъектах РФ.

Какие точки роста для сферы оценки вы видите в ближайшем будущем?

Профессия оценщика весьма зависима как от общей экономической ситуации, так и от регулирующих её нормативно-правовых актов. Если нормативно, по аналогии, например, с нотариатом, оценку поддержат принятием ряда законов, расширяющих её обязательное или хотя бы рекомендательное применение, то это будет основной точкой роста и развития. Помимо этого, безусловно, и сами оценщики должны постоянно актуализировать и диверсифицировать линейку своих услуг, применяя в том числе современные технологии.

Ну а особенно аккуратной адаптации и верификации потребует использование в оценке искусственного интеллекта и иных ИТ-технологий, дабы они не выдавали искажённые или выдуманные результаты, а также окончательно не подменили собой роль эксперта-человека и его ответственность.

По вашему мнению, каким образом регулирование оценочной деятельности повлияло на эту сферу за последние полтора года? Какие наиболее существенные/заметные тенденции в этом направлении вы могли бы отметить?

За последнее время планировалось принять несколько пакетов поправок в 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и иные нормативно-правовые акты. Это и реформирование процедуры обязательного квалификационного экзамена, и введение обязательного электронного реестра отчётов об оценке, и утверждение т. н. апелляционного рабочего органа при Минэкономразвития России, и допуск на российский рынок оценщиков из стран ЕАЭС, и принятие новых ФСО, и так далее. Однако на данный момент ничего из вышеуказанного на законодательном уровне утверждено не было.

Единственным существенным нововведением стали поправки в 135-ФЗ, принятые в июле и августе 2026 года, установившие дополнительные требования к оценочным компаниям, и утверждение перечня таких компаний, которые будут проводить оценку объектов, принадлежащих Российской Федерации. Таким образом, государство намерено более жёстко контролировать данный сегмент оценочной деятельности. Можно сделать прогноз, что с рынка оценки госимущества уйдут небольшие компании, не обладающие соответствующим опытом и квалифицированными сотрудниками, что, по идее, должно положительно сказаться на качестве услуг и на снижении влияния демпинга со стороны недобросовестных участников конкурсных процедур.

Как изменилось за последние полтора года применение новых информационных технологий и искусственного интеллекта в вашей деятельности? Какие преимущества вам это даёт?

Безусловно, искусственный интеллект и прочие ИТ-технологии уже весьма широко и успешно применяются в оценке. Прежде всего, наибольший эффект, как качественный, так временной, был достигнут при оценке стандартных объектов (квартиры, машиноместа, типовых зданий и оборудования), в том числе при анализе рынков, обработке больших массивов данных и документов, подборе аналогов и т. п. Но при оценке сложных объектов оценки, более комплексных или уникальных (имущественных комплексов, бизнеса, интеллектуальной собственности), доля классического экспертного труда по-прежнему остается высокой. И в любом случае результаты, полученные с помощью AI, должны быть перепроверены и верифицированы ответственным исполнителем.