«Искусственный интеллект не принимает решение о стоимости и не несёт ответственности за отчёт — это делает оценщик»

Арина Матвеева, руководитель отдела оценки, директор CORE.XP

Расскажите, пожалуйста, о спросе в направлении оценки недвижимого имущества (в 2025 году и сейчас): чем он вызван, какие работы здесь наиболее востребованы?

Спрос на оценочные услуги в 2025 году и сейчас определяется не столько объёмом денег на рынке, сколько числом ситуаций, требующих независимого отчёта об оценке. Это принципиальное различие. По данным CORE.XP, в первом полугодии 2026 года общий объём инвестиций в недвижимость остался практически на уровне прошлого года — минус 2%: вложения в коммерческую недвижимость снизились на 9%, до 296,9 млрд рублей, а инвестиции в площадки под жильё выросли на 22%, до 106,8 млрд. При этом количество сделок с коммерческой недвижимостью выросло на 21%, а средний размер чека сократился на 27% — с 1,5 до 1,1 млрд рублей. Рынок раздробился: сделок стало больше, они стали меньше. Для оценки это означает прямой рост объёма работы, потому что каждый объект требует отдельного отчёта независимо от размера чека.

Второй источник спроса — регуляторный, и он мало зависит от рыночной конъюнктуры. Высокая стоимость денег последних лет сместила фокус собственников с покупок на управление активами и обязательствами, и это создало устойчивый поток обязательных оценок: переоценка залогового обеспечения по кредитным портфелям банков, оценка активов закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, определение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости для финансовой отчётности. Такие работы выполняются по календарю, и в периоды охлаждения рынка именно они формируют базовую загрузку.

Третий пласт — ситуации, порождённые самой сложностью рынка. Реструктуризация задолженности, работа с проблемными и изъятыми активами, корпоративные споры, банкротства, раздел и консолидация имущественных комплексов, оспаривание кадастровой стоимости. Здесь заключение оценщика становится не формальностью, а аргументом в переговорах с банком, с партнёром или в суде, и требования к обоснованности оценки заметно выше.

При каких условиях в этом направлении оценки сохранится рост клиентского спроса в 2026 и 2027 годах?

Рост сохранится в 2026-2027 годах при сохранении регуляторных требований, постепенном смягчении денежно-кредитной политики, которое вернёт на рынок отложенные сделки, и при продолжении дробления чека. Если высокая ставка задержится надолго, объём работы не упадет, но сместится от сопровождения сделок к обязательным оценкам, в том числе в рамках работы с проблемкой и реструктуризациями.

Какие нетиповые оценочные работы выполняет ваша компания, с чем они связаны и чем вызван спрос на такие услуги?

Нетиповая оценка начинается там, где нет сопоставимых данных в открытых источниках. Мы оцениваем высококлассные объекты коммерческой недвижимости, по которым в открытом доступе аналогов нет: сделки единичны, условия не раскрываются, и заключение строится на анализе доходности, инвестиционных затрат на строительство и на собственной базе сделок. Работаем с опционами на покупку долей и акций, например, в ситуации, когда на балансе компании только технико-экономические показатели будущего девелоперского проекта, а земельный участок принадлежит стороннему лицу: оценивается право войти в проект, а стоимость проекта зависит от сроков, разрешительной документации и распределения рисков. Оценивали уникальное специализированное оборудование, воздухоразделительную установку в пользовании, в рамках предстоящего приобретения производственного комплекса.

Спрос вызван усложнением структуры сделок и закрытостью рынка. Заказчику нужна не оценка «в стол» ради процедуры, а заключение для конкретной сделки и для собственного понимания актива: сколько он стоит, из чего складывается стоимость и что с ней будет, если допущения не сбудутся.

Как изменилось за последние полтора года применение новых информационных технологий и искусственного интеллекта в вашей деятельности? Какие преимущества вам это даёт?

За полтора года искусственный интеллект перестал быть экспериментом отдельных энтузиастов и стал частью ежедневной работы. Главный сдвиг не в самой технологии, а в том, что она подключилась к нашим собственным данным. Раньше оценщики, подбирая аналоги из открытых источников, были вынуждены выяснять уточнённую площадь, отдельные характеристики, нюансы по наличию договоров аренды, так как в объявлениях приводится не вся информация или она указана не корректно. Сейчас это реализуется с помощью обращения к нашей регулярно обновляющейся корпоративной базе объектов, сделок и аналитики, где у каждой цифры есть источник.

Практически это выглядит так: после подбора аналогов для оценки недвижимости в открытых источниках, оценщик формирует запрос к ИИ с данными объектами для уточнения деталей. Ответ приходит с картой, характеристиками и ссылками на карточки объектов, с параметрами договоров аренды при наличии: ставка, срок, порядок индексации, площадь, условия по эксплуатационным расходам.

Также с помощью ИИ формируются черновики разделов отчёта: описательные разделы, обзоры рынка, презентационные материалы собираются за один проход и дальше редактируются, а не пишутся с нуля.

Отдельно отмечу контроль качества. Все полученные расчётным путем результаты оценки мы сверяем с помощью ИИ с данными реальных сделок внутри нашей базы. Это менее заметная выгода, чем скорость, но для оценки более важная.

Преимущества, которые мы получаем, я бы свела к трём. Первое — это время: рутинная часть проекта сжалась, и высвободившийся ресурс уходит туда, где нужна квалификация, — в сферу анализа и суждения. Второе — глубина выборки: там, где раньше аналитик из-за трудоёмкости ограничивался верхнеуровневой информацией и словами агента аналога, сегодня в работу берётся весь доступный массив, и вывод опирается на более широкую информацию. Третье — единый стандарт: методика и структура материалов перестают зависеть от того, кто конкретно ведёт проект.

При этом принципиально важно, что не изменилось. Искусственный интеллект не принимает решение о стоимости и не несёт ответственности за отчёт — это делает оценщик. Мы сознательно выстроили работу так, чтобы каждая цифра, попадающая в документ, была прослеживаема до источника и проверена специалистом.