«Резкое снижение ключевой ставки показало в застойном 2020 году бурный рост спроса на покупку жилья в кредит»

Максим Скатов, Заместитель генерального директора ООО «Мобильный оценщик»

«Цифровая трансформация оценочной деятельности — это необходимый и значимый этап развития отрасли. Мы принимаем активное участие в автоматизации оценочных процедур на всех этапах: от заключения договора с клиентом до передачи подготовленных отчётов заказчику. Сейчас многие процессы, которые ранее в ручном режиме осуществляли оценщики, уже автоматизированы и выполняются за секунды».

— Как вы оцениваете результаты вашего бизнеса в 2020 году? Был ли стабилен спрос на услуги и как обстоит дело с этим сейчас?

— В 2020 году стабильный спрос был лишь только на оценку квартир для ипотеки. В остальных отраслях был существенный спад, кроме оценки для государственных нужд. Государственный заказ на оценку сохранился примерно на том же уровне. Поэтому те компании, у которых был портфель государственных заказов, конечно, легче перенесли последствия прошлого года. Однако резко вырос спрос на цифровые сервисы в оценке. Так, например, нами был разработан и запущен сервис по «самоосмотрам», который позволил существенно сократить время на создание отчёта об оценке и исключить из процесса выезд оценщика на осмотр объекта оценки.

— Были ли в вашей практике оценочные работы, обусловленные в связи с ковидной ситуацией, которые раньше, в обычных условиях, заказчику не требовались.

— Появилась необходимость в оценке рыночной стоимости вакцин и получение на такой отчёт экспертизу СРО. Так же, в практике были случаи, когда требовалось оценить объект недвижимости на текущую дату в текущем состоянии и одновременно на будущую дату с учётом инвестиций в реконструкцию для создания производства вакцин.

— Повлияет ли повышение ключевой ставки на объёмы ипотечного кредитования, продажу недвижимости (в том числе коммерческой) и строительство. Может ли это, в конечном счёте, привести к повышению стоимости оценочных услуг?

— Ключевая ставка напрямую влияет на объём ипотечного кредитования и строительный рынок. Более низкая ключевая ставка способствует снижению процентной ставки банков по ипотеке и делает покупку нового жилья более доступной.
Резкое снижение ключевой ставки показало в застойном 2020 году бурный рост спроса на покупку жилья в кредит и рост строительства жилых объектов. Даже резкий рост цен на строительные материалы не остановил стройки. Несмотря на это, цены на оценочные услуги не только не увеличились, но и уменьшились — за счёт автоматизации оценочных процессов, а также нежелания заказчика платить. К сожалению, услуги оценщика по-прежнему являются сильно недооценёнными.

— Какая оценка в прошлом году со стороны банков была востребованной? С чем это связано?

— Банки были вынуждены скорректировать требования к осмотру предмета залога в связи с ограничением контактов: бизнес требует поддержание объёмов выдачи без увеличения рисков. В связи со сложившейся ситуацией были разработаны инструменты дистанционного проведения осмотра, которые, с одной стороны, учитывали требования кредитных организаций по безопасности, а с другой — простоту и удобство использования для клиентов. Пилотный проект «Мобильного оценщика» с банком «ДОМ.РФ» по оценке квартир с «самоосмотром» на стороне клиентов показал актуальность и востребованность данного продукта. Сейчас на сервис по оценке квартир с самоосмотром переходят всё больше банков.

— В прошлом и в этом году для оценщиков начались продления квалификаций в области оценки (квалификации присваивались на три года). Расскажите, вкратце, поменялось ли что-то в этом процессе; сложно ли в текущих условиях сдать экзамены и продлить квалификацию?

— К сожалению, в лучшую сторону ничего не поменялось. Существующая в России в настоящее время система сдачи квалификационных экзаменов оценщиков по-прежнему имеет целый ряд существенных недостатков: одна постоянно действующая площадка для сдачи квалификационного экзамена остаётся только в Москве; отсутствует возможность дистанционной сдачи экзамена, высокая плата за сдачу экзамена и высокие издержки на проезд и проживание в Москве для оценщиков из регионов; качество вопросов и ответов не выдерживает никакой критики. Оценочное сообщество и представители науки полностью отключены от процесса рецензирования и усовершенствования материалов экзамена. Никаких «приостановок» в сроке действия аттестатов не предусмотрено для наиболее уязвимых категорий граждан — беременных и находящихся в декрете женщин, инвалидов, людей, имеющих серьёзные заболевания, препятствующие приезду в Москву.
Оценочная отрасль не получила никакой поддержки и не была отнесена к перечню отраслей, пострадавших от коронавируса. В связи с этим сроки действия квалификационных аттестатов оценщиков были продлены всего на несколько месяцев. Итог не заставил себя ждать — уже сейчас часть коллег принимает решение полностью уходить из профессии. В ближайшем будущем отрасль рискует испытать жёсткий дефицит квалифицированных кадров.

— Расскажите, пожалуйста, когда будет проводиться очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) и можно ли ожидать после этого волну оспаривания её результатов?

— Согласно 237-ФЗ о ГКО все регионы РФ будут проводить государственную кадастровую оценку и применять её для земельных участков с 2023 года и для объектов капитального строительства с 2024 года. Однако Москва уже сейчас проводит ГКО по земельным участкам и ОКС для её применения с 2022 года. Как показывает практика ГКО в Москве, каждая переоценка приводит к массовому её оспариванию, с каждой переоценкой количество споров растёт, суды перегружены. Москва заявляет, что учитывает результаты оспаривания кадастровой оценки, но на практике это не ощущается. Более того, находятся механизмы, в результате которых собственник недвижимости вынужден в одном периоде повторно оспаривать кадастровую стоимость своего объекта или в судебном порядке добиваться применения оспоренной кадастровой стоимости с начала оспариваемого периода, а не только за последний год.

— Какие существенные проблемы, связанные с регулированием оценочной деятельности, вы могли бы отметить и каковы перспективы их решения?

— Главной и самой острой проблемой остаётся, конечно же, деформированная система сдачи квалификационных экзаменов оценщиков. Также Минэком разработан законопроект в части законодательного закрепления функционирования апелляционного рабочего органа (АРО) при Совете по оценочной деятельности по результатам завершения этапа апробации.
Апробация АРО длилась всего два календарных года, при этом за всё время функционирования этого органа было подано менее 30 апелляций (по данным сайта Минэкономразвития России), что ничтожно мало на фоне общего количества отчётов об оценке российских оценщиков, счёт которых идет на миллионы. При этом почти в половине случаев АРО отказывал заявителям апелляций по причине необоснованности их доводов или их незначительности. Таким образом апробация по сути своей до сих пор не состоялась и показала свою несостоятельность как инструмент регулирования для рынка оценочных услуг.
Масса проблем имеется и в сфере кадастровой оценки, где диалог власти с гражданами и бизнесом по-прежнему непродуктивен. Справедливую систему налогообложения ещё только предстоит сформировать, а сейчас в большинстве случаев собственники и арендаторы объектов недвижимого имущества вынуждены отстаивать свои права на справедливую рыночную стоимость объектов в судебном порядке.
Пока власть и оценочное сообщество не придут к конструктивному диалогу, проблемы будут только нарастать, а качество услуг падать. Крайне важно создать в отрасли сбалансированную систему сдержек и противовесов без перекосов в сторону субъективизма и огосударствления оценки.

— Как вы считаете, актуальна ли цифровая трансформация для оценочной деятельности? Каковы её цели — снижение рисков и себестоимости оценки, повышение эффективности и её результатов оценки?

— Цифровая трансформация оценочной деятельности — это необходимый и значимый этап развития отрасли. Мы принимаем активное участие в автоматизации оценочных процедур на всех этапах: от заключения договора с клиентом до передачи подготовленных отчётов заказчику. Сейчас многие процессы, которые ранее в ручном режиме осуществляли оценщики, уже автоматизированы и выполняются за секунды.
Реализованные механизмы позволяют сократить издержки, повысить качество, сократить срок подготовки оценки, сделать сервис удобным для оценщика, потребителя и заказчика и преследует цели получения наиболее адекватных и достоверных результатов оценки, поскольку ориентирована на обработку гораздо больших массивов рыночной информации.