«Удивляет и расстраивает, что даже среди условно 20 отобранных компаний всё равно всё заканчивается демпингом»

Ирина Комар, Управляющий партнёр ООО «Профессиональная Группа Оценки», член Правления Ассоциации СРО НКСО

– Расскажите, пожалуйста, о тенденциях клиентского спроса на оценку. В каких целях оценка сегодня становится более востребованной, и что выходит на первый план для заказчиков?

– В текущих условиях основной спрос на оценочные услуги приходится на судебные споры, на оценку имущества должников в процедуре банкротства и на оценку для сделок купли-продажи. Первые два направления в связи с текущей экономической ситуацией пользуются стабильным спросом, а третье стало более востребовано. Это вызвано тем, что иностранные инвесторы начали выходить из многих российских компаний и продавать свои доли в бизнесе или имуществе другим партнерам. В последнее время у нас все больше таких обращений, причем запрос не только на качественную независимую оценку, но и на оценку по международным стандартам (или стандартам RICS), а отчеты об оценке просят подготовить на двух языках: русском и английском. Для таких заказчиков на первый план выходит профессионализм и компетентность оценщика.

– Каковы ваши ожидания от ситуации в сфере залогового кредитования в текущем периоде? Какие оценочные работы в этой связи будут востребованы со стороны заказчиков?

– В части независимой оценки для целей залога уже давно наблюдается сужение ниши. Практически все банки имеют залоговые службы и внутренних оценщиков, которые сами проводят оценку залогов, не привлекая к этому процессу независимые оценочные компании. Например, наша компания работает с банками в основном в части оценки проблемных активов (прав требования, портфелей задолженности, движимого и недвижимого имущества) для целей их реализации или судебных споров.

– Каковы перспективы запросов на оценку со стороны государства как крупнейшего заказчика этих услуг?

– Наше государство берет вектор на импортозамещение во многих отраслях. В связи с этим можно прогнозировать спрос на услуги в части оценки инвестиций, долей участия в инвестиционных проектах и программах, нематериальных активов (технологий, ноу-хау), например, для целей финансирования производства, научных разработок и стартапов.

– Прогнозируете ли вы спрос на оценку в рамках оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земли в текущем периоде? Если да, то почему?

– В настоящий момент все процессы, связанные с определением и оспариванием кадастровой стоимости, сосредоточены в руках государственных структур. Кадастровую стоимость определяют в государственных бюджетных учреждениях (ГБУ), а при оспаривании в суде назначают судебную экспертизу в государственные судебно-экспертные учреждения. Такая практика возникла после выхода распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р, в котором был утвержден Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями. В этот перечень попали судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза, которые относятся к судебным экспертизам по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости.
Таким образом, дополнительного объема работ, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, я не прогнозирую. Количество обращений от собственников на сегодняшний день резко снизилось. Потребителю не нужны отчеты об оценке, которые в суде будут признаны некачественными, а обозначенная в них рыночная стоимость не будет подтверждена. В некоторых регионах РФ судьи направляют экспертизы в независимые оценочные организации, но вот в Москве и Московской области все экспертизы проводит только лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, и как-то так у них выходит, что рыночная стоимость оказывается близкой с кадастровой, и экономию налогов собственник недвижимости через суд не получает.

– В последнее время немалая часть отборов на оказание услуг оценки – квалификационные. Является ли такой инструмент действенным в контексте отбора поставщика с качественными услугами, и меняется ли в принципе система отборов, которая ранее базировалась преимущественно на критерии «стоимость услуг»?

– Каких-либо серьезных изменений в части системы отбора и влияния на рынок оценочных услуг я не вижу. Даже в случае, когда потребитель проводит сначала квалификационный отбор, предъявляя довольно жесткие требования к квалификации компании (размеру выручки, стажу, количеству оценщиков в штате, опыту), потом основным критерием для заключения договора на оценку все равно является цена. Кто дешевле, с тем и работают. Удивляет и расстраивает, что даже среди условно 20 отобранных компаний всё равно всё заканчивается демпингом.

– Какие события в отрасли оценочной деятельности вы считаете наиболее важными за последнее время?

– В апреле этого года Минэкономразвития России утвердило новые общие федеральные стандарты оценки. Я считаю, что работа по их написанию, которую проделала рабочая группа по стандартам (в нее входили и оценщики нашей компании) в течение двух последних лет, просто колоссальная, а новая редакция стандартов реализована так, чтобы они стали приближены к международным стандартам оценки и при этом учитывали особенности российского законодательства.
Следует отметить, что новая редакция стандартов вызвала бурное обсуждение, а отдельные их положения подверглись жесткой критике со стороны многих представителей оценочного сообщества. В этом нет ничего удивительного: у нас в оценке уже более 25 лет существует много дискуссионных вопросов, по которым ведущие специалисты не могут договориться и прийти к единому мнению.

Хочу отметить, что работа по написанию и утверждению всех новых стандартов сейчас все еще в процессе разработки. Минэкономразвития утвердило стандарты I-VI – это так называемые общие стандарты, и они вступят в силу с 07.11.2022 г.
Параллельно идет работа по развитию специальных стандартов: по оценке недвижимости, бизнеса, НМА и т.д. Кроме этого, готовятся официальные пояснения к утвержденным новым стандартам, в которых будут даны комментарии по их применению, особенно в отношении тех пунктов, которые вызвали наибольшее количество вопросов у оценщиков.
С ноября этого года нам всем предстоит начать жить в новой реальности, и в процессе использования стандартов станет понятно, нуждаются ли они в доработке и корректировке. При необходимости такая работа будет выполнена, так как стандарты – это живой документ, который время от времени имеет смысл дополнять и дорабатывать.