«Востребована оценка для различных государственных нужд или по заказам крупнейших компаний с государственным участием»
Кирилл Кулаков, соучредитель ЦНЭС, президент СРО РАО
— Расскажите, пожалуйста, поменялись ли предпочтения заказчиков оценочных услуг по сравнению с предыдущими годами и в чём это выражается? Что сегодня для них выходит на первый план?
— Предпочтения заказчиков стали меняться ещё во время коронокризиса, когда на первый план вышли услуги по оптимизации различных затрат и налогов, консультационная и экспертная помощь в разрешении имущественных и корпоративных споров. Нынешняя ситуация добавила к этому акцент на услуги в области импортозамещения и развития бизнеса в рыночных нишах, освободившихся после ухода иностранных компаний.
— По вашему мнению, для каких целей оценка останется наиболее востребованной в ближайшие год-два?
— Помимо указанной выше оценки бизнеса и активов иностранных компаний, уходящих из России, как всегда, будет востребована оценка для различных государственных нужд или по заказам крупнейших компаний с государственным участием (купля-продажа, аренда, внесение в уставные капиталы, М&А, изъятие и так далее) в силу обязательного характера соответствующей услуги.
При условии сохранении программ льготной ипотеки будет востребована и оценка квартир на первичном рынке недвижимости.
Также в 2023 году во всех субъектах РФ будет проведена очередная государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства, соответственно, опять будет актуальна независимая оценка для оспаривания кадастровой стоимости.
Отдельно стоит выделить потенциальный рост спроса на оценку нематериальных и цифровых активов, в том числе в результате введения цифрового рубля.
— Какие оценочные услуги заказывают банки? Поменялись ли здесь потребности в оценке за последние полтора года? Ужесточаются ли требования к оценщикам и результатам их работы?
— В последние годы складывается тенденция отказа банков от услуг независимых оценщиков. Это обусловлено как созданием соответствующих внутренних структур в банках, так и использованием специализированного программного обеспечения и искусственного интеллекта для расчёта стоимостного эквивалента объектов залога.
На данный момент самой распространенной услугой, которую по-прежнему заказывают у оценщиков банки, остаётся оценка для ипотеки квартир и загородных индивидуальных домовладений. Но и здесь чётко прослеживается перспектива полного отказа от услуг оценщиков за счёт внедрения банками IT-технологий. Буквально на днях об этом, например, заявил Сбербанк – относительно ипотеки квартир на вторичном рынке (для первичного рынка это было сделано ранее).
Скорее всего, областью сотрудничества оценщиков и банков останется оценка сложных и масштабных объектов недвижимости и имущественных комплексов, а также оценка бизнеса крупных предприятий.
— Были ли в вашей практике проекты по оценке активов, которые переходили государству или российским собственникам из-за ухода зарубежных владельцев? Много ли подобных проектов от общего объёма заказов? Являются ли такие проекты стандартными, или, наоборот, требуют нетривиальных подходов?
— Да, наша компания (ЦНЭС) уже реализовала несколько десятков соответствующих проектов: нужно было подготовить отчёты об оценке, чтобы предоставить их в Правительственную комиссию по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ. Объектом оценки обычно выступает бизнес (пакеты акций или доли в уставном капитале) иностранных компаний.
Данный вид услуг в 2023 году для оценочных компаний, прошедших аккредитацию при указанной Правительственной комиссии, стал одним из основных, достигая в ряде месяцев 30-40 процентов от общего объёма заказов на оценку. Подходы к оценке таких компаний, как правило, стандартные, регламентируемые федеральными стандартами оценки. Нетривиальные методы оценки приходится применять для отраслевых, узкоспециализированных компаний или сложно структурированных холдингов.
— Чем обусловлен устойчивый спрос в целом на оценку недвижимости в 2022 и 2023 годах? Приведите два-три примера крупнейших или знаковых проектов в данном направлении.
— В 2022 году во всей Российской Федерации была проведена внеочередная государственная кадастровая оценка земельных участков. Так как к её результатам по-прежнему есть много претензий со стороны собственников и арендаторов, то весьма востребованными остаются услуги по оценке для оспаривания кадастровой стоимости.
Также, с учётом ухода из России иностранных компаний, идёт достаточно активный процесс сделок купли-продажи или аренды принадлежащих им объектов недвижимости, сопровождаемый независимой оценкой.
Как и в предыдущие кризисы, весьма активен рынок оценки недвижимости в рамках процедур банкротства и исполнительного производства.
— Государство предложило перейти до 2025 года к налогообложению недвижимого имущества организаций по кадастровой стоимости. Приведёт ли это к очередному витку спроса на оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости?
— Безусловно, если кадастровая стоимость станет налогооблагаемой базой для всех объектов капитального строительства, а не только для офисной и торговой недвижимости, то это приведет к существенному росту спроса на оспаривание соответствующих результатов государственной кадастровой оценки. Такие проекты уже реализовывались и ранее, только не с целью оптимизации налога на имущество, а для расчёта иных величин, рассчитываемых исходя из кадастровой стоимости.
— Как текущая ситуация (санкции, геополитика) влияет на стандарты оценочной деятельности у нас в стране? Сохраняется ли актуальность стандартов сейчас, и какие происходят изменения?
— Шесть новых базовых ФСО (федеральных стандартов оценки) ничего существенного в оценочную деятельность не привнесли. Априори разработчики данных стандартов, большинство из которых являлись представителями так называемой бывшей «большой четверки», якобы пытались достичь эфемерную цель синхронизации российских и международных стандартов оценки. На практике же это вылилось во введении ряда неоднозначно трактуемых и трудно применимых терминов: например, «уровни существенности», «предпосылки стоимости», триады «должен-следует-может», «равновесная стоимость» и так далее.
Сам результат оценки теперь стал, по сути, «профессиональным суждением оценщика», что противоречит действующим нормам статьи 12 135-ФЗ, согласно которым «итоговая величина рыночной стоимости … признаётся достоверной и рекомендуемой для целей свершения сделок».
Естественно, оценщики достаточно быстро адаптировались к формальному соответствию отчётов об оценке требованиям новых ФСО, но больше прозрачности и чёткости в них точно не появилось, скорее, наоборот.