«На состояние сектора оценочных услуг влияет экономическая активность и деловой климат в стране»

Кулаков Кирилл, первый заместитель генерального директор ЦНЭС

— Ваша компания специализируется на оценке бизнеса и ценных бумаг, оценке недвижимости. Какие факторы обеспечили спрос в этом направлении оценки?

— Как и в предыдущие кризисные годы, основной спрос в этих направлениях поддерживается со стороны государства, государственных корпораций и крупнейших компаний с долей государства за счет обязательных видов оценки, прежде всего имущества и бизнеса, для различных нужд, в т. ч. купли-продажи, аренды, национализации, изъятия, компенсации ущерба. Спрос на оценку бизнеса также традиционно поддерживался процессами слияний и поглощений. По открытым данным, объем сделок M&A на российском рынке увеличился на 18,1 %, что вызвало спрос в том числе и на наши услуги.

— Что сейчас влияет на сектор оценочных услуг (спрос на услуги, престиж профессии, регулирование, экономическая ситуация и снижение банковской ставки и т. д.)? Что может обусловить рост рынка в краткосрочной перспективе и какие точки роста вы видите?

— С нашей точки зрения, на состояние сектора оценочных услуг в первую очередь влияет экономическая активность и деловой климат в стране. При сокращении инвестиционной активности, соответственно, снижается спрос на ряд отдельных экспертиз и оценок. Снижение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, стоимости рыночного фондирования до 11-13 процентов позволит компаниям реализовать отложенный спрос и благоприятно повлияет на рынок оценки.

— Какую роль выполняет оценка в современных проектах комплексного развития территорий? Ожидается ли увеличение объемов таких оценочных работ в ближайшем будущем, с чем это связано?

— Оценка является неотъемлемой частью в проектах КРТ, поскольку речь идет о компенсациях за изымаемые здания, земельные участки, упущенную выгоду как у юридических лиц, так и у граждан. На основе отчетов оценщика составляется соглашение между правообладателем и государством, поэтому объективность оценки объектов крайне важна. Мы предполагаем, что в среднесрочной перспективе потребность в оценке при реализации КРТ увеличится, поскольку в проработке находится 1521 территория.

— По вашему опыту, активен ли спрос (в 2024 году и сейчас) на оценку для оспаривания результатов государственной кадастровой оценки?

— В 2024-25 гг. наблюдается постоянное снижение количества споров по итогам кадастровой оценки. Безусловно, на эту динамику оказывает влияние цикл проведения ГКО. Во всех субъектах РФ, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, данный цикл составляет 4 года. В 2026 году будет проведена новая ГКО всех земельных участков РФ, а в 2027 году — всех объектов капитального строительства. Соответственно, в ближайшие два-три года можно ожидать всплеска услуг по оценке для целей оспаривания результатов ГКО.

— В каких ситуациях заказчика услуги оценки наиболее востребованы? Какие новые работы в области оценки выполняет ваша группа?

— В период кризисной или нестабильной экономики наиболее востребована оценка для целей банкротства, реструктуризации предприятий, слияния и поглощения компаний, а также для разрешения различных антикризисных или спорных ситуаций, в том числе в рамках судопроизводства. В качестве примера можно выделить многочисленные споры о рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащих изъятию для государственных нужд, например, при реализации проектов комплексного освоения территорий (КРТ).

По-прежнему остаётся актуальным оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, в которых государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится каждый год. В 2026 году по всей России стартует новый тур ГКО земельных участков, а в 2027 году будут переоценены все объекты капитального строительства.

Из новых работ в области оценки, которые выполнил ЦНЭС, можно выделить масштабный проект по заказу ПАО «Газпром» по определению соразмерной платы за сервитуты земельных участков в зоне трассировки линейно-протяженных объектов (газопроводов, нефтепроводов и т. п.) в различных субъектах РФ.

— Оцените, каким образом проявили себя за последний год нововведения в области обязательной оценки государственного имущества? Меняется ли от этого качество услуг?

— Данные нововведения сейчас находятся на стадии итогового утверждения в рамках изменения 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пока они приняты Госдумой РФ только в первом чтении. Поэтому дать ответы на указанные вопросы пока нельзя. Можно лишь сделать прогноз, что с рынка оценки госимущества уйдут небольшие компании, не обладающие соответствующим опытом и квалифицированными сотрудниками, что, по идее, должно положительно сказаться на качестве услуг. А вот в части ужесточения ответственности за любые, т. е. не только обязательные, оценки можно ожидать резкого увеличения жалоб и исков на оценщиков с целью компенсации нанесённого их оценками убытков.

— По вашим наблюдениям, как осуществляется работа единого рынка оценочных услуг в масштабах ЕАЭС? Проводила ли ваша компания оценку не в России?

— Единый рынок оценочных услуг на данный момент в РФ свою работу не начал, т. к. для этого требуется ещё внести ряд уточнений и дополнений в российские нормативные акты, особенно в части тождественных требований к квалификации и ответственности оценщиков из стран ЕАЭС — как к российским оценщикам. Тем не менее практика оценки активов не в России у нашей компании есть, но осуществляется она не в формате ЕАЭС, а с учётом требований, например, Международных стандартов оценки (МСО) или Стандартов оценки RICS сотрудниками, имеющими членство в RICS или иные признаваемые в мире членство, степень или квалификацию.

— Актуально ли для российской сферы оценки в 2025 году использование искусственного интеллекта, больших данных, блокчейна? Какие направления оценочной деятельности подвержены активному влиянию новых технологий?

— Безусловно, оценочная деятельность не стоит в стороне от указанного прогресса. Новое программное обеспечение, интернет-агрегаторы, ИИ и т. п. уже весьма активно используют оценщики, особенно при оценке массовых или стандартных объектов, при обработке больших массивов рыночных аналитических данных или исходных материалов, полученных от заказчиков. Например, уже много лет эти инструменты используются при оценке квартир для ипотеки, стандартного автотранспорта (в т. ч. для целей расчёта ущерба от ДТП) и оборудования и т. д.