«Требования рынка к прозрачности, обоснованности и полноте отчетов заметно выросли»
Анна Шлапакова, операционный директор НАО «ЕВРОЭКСПЕРТ»
— Что сейчас влияет на сектор оценочных услуг? Что может обусловить рост рынка в краткосрочной перспективе и какие точки роста вы видите?
— В первую очередь — это общее состояние экономики и инвестиционной активности. С одной стороны, на рынке наблюдается общее сокращение объемов банковского финансирования проектов и сделок, с другой стороны — инфраструктурные проекты (например, морские и речные порты, железные и автомобильные дороги, аэропорты, энергетическая инфраструктура) и проекты, направленные на импортозамещение и создание производств, связанных со стратегической безопасностью экономики (фармацевтическая промышленность, электроника, пищевое и химическое производство, автокомпоненты), продолжают активно финансироваться. Активно развивается внутренний туризм и реализуется множество инвестиционных проектов в этой сфере.
Во всех этих проектах без независимой оценки и сопутствующих услуг (маркетинговый анализ, подготовка финансовых моделей, анализ затрат на строительство) затруднительно или невозможно двигаться дальше.
Сегодня отчет об оценке — это не просто формальный документ, а документ, который должен выдержать экспертизу СРО, проверку налоговых и иных государственных органов, судебное разбирательство. Поэтому требования рынка к прозрачности, обоснованности и полноте отчетов заметно выросли, а вместе с этим выросла и ответственность оценщиков.
В краткосрочной перспективе рост рынка может быть обусловлен цифровизацией услуг, расширением практики оценки нематериальных активов, а также повышением роли независимой оценки в проектах, реализуемых в интересах государства. Все больше клиентов ожидают быстрых, технологичных решений, и отрасль постепенно к этому движется.
В то же время существуют и негативные факторы. Это высокая экономическая неопределенность, которая снижает предсказуемость сделок, недостаточный уровень цифровизации внутри отрасли, а также отдельные случаи недобросовестной работы, формирующие скепсис к профессии в целом.
— Ваша компания специализируется на оценке недвижимости, бизнеса и ценных бумаг. Какие факторы обеспечили спрос в этом направлении оценки? Какие услуги предоставлялись заказчикам? Какова краткосрочная перспектива спроса на эти услуги?
— В «Евроэксперте» традиционно основным направлением является оценка бизнеса и нематериальных активов. Мы видим устойчивый спрос на эту услугу — будь то сделки по слияниям и поглощениям, реструктуризация активов, урегулирование корпоративных споров или стратегическое планирование.
Стабильно востребована также оценка недвижимости и специализированных активов. Эти услуги необходимы как для залогов и кредитования, так и при сделках и подготовке отчетности.
Краткосрочный прогноз положителен: несмотря на общую экономическую неопределенность, спрос на профессиональную независимую оценку будет сохраняться. Для бизнеса и инвесторов она остается ключевым инструментом в принятии управленческих решений.
— Какие направления оценки пользуются спросом со стороны государства, заказываются для целей государственных нужд? Появились ли новые законодательные требования по обязательности оценки?
— Запросы государства становятся все шире. Традиционно востребована оценка для арендных отношений, приватизации, а также для реализации федеральных программ, включая проекты комплексного развития территорий.
В последние годы появились новые задачи. Оценщики все чаще работают с активами, переходящими под контроль государства: недвижимостью и бизнесами, национализированными или переданными в доверительное управление. В таких случаях именно независимая оценка определяет справедливую стоимость при последующей продаже.
Еще одно направление — налоговые споры. Государственные органы и бизнес используют независимую оценку для подтверждения корректности налогообложения. Фактически оценка стала инструментом налоговой справедливости: от качества отчета зависит и нагрузка на бизнес, и доходная часть бюджета.
Не менее значима оценка для инфраструктурных проектов: строительство дорог, модернизация ЖКХ и энергетики требуют расчетов по земельным участкам и объектам для изъятия в целях государственных нужд.
Кроме того, государство применяет оценку для контроля эффективности использования имущества — регулярная переоценка активов необходима для бухгалтерского учета и аудита. А в судебных процессах отчеты об оценке часто становятся ключевым доказательством.
Государство фактически видит в оценке универсальный инструмент — от управления активами до обеспечения прозрачности в спорах и инвестиционных проектах.
Что касается регулирования: в последние годы актуализированы федеральные стандарты оценки, ужесточился контроль со стороны СРО, усилились требования к прозрачности и качеству отчетов.
Также обсуждаются поправки к Федеральному закону «Об оценочной деятельности», усиливающие требования к опыту и ответственности оценщиков и оценочных компаний. Для рынка это не только вызов, но и возможность укрепить доверие к профессии.
— Какую роль выполняет оценка в современных проектах комплексного развития территорий? В чем заключается ответственность оценщиков в проектах КРТ? Ожидается ли увеличение объемов таких оценочных работ в ближайшем будущем, с чем это связано?
— В рамках проектов КРТ оценщик выполняет особую задачу — определяет рыночную арендную плату за земельный участок, который предоставляется инвестору для реализации проекта. От корректности расчетов зависит баланс интересов: государство получает справедливую арендную плату, а инвестор — прозрачные и понятные условия участия.
При этом оценщик может находиться и «на другом берегу». Мы помогаем собственникам, чьи объекты подлежат выкупу или изъятию в рамках КРТ, определить справедливую стоимость компенсации. Это обеспечивает баланс интересов всех участников процесса и снижает социальные риски таких проектов.
Кроме того, для инвесторов, планирующих участие в КРТ, мы проводим оценку инвестиционной стоимости земельных участков. Такой расчет позволяет им принять управленческое решение, исходя из тех технико-экономических показателей, которые реально достижимы в проекте.
Мы ожидаем рост объема таких работ, ведь государство активно поддерживает КРТ как инструмент обновления городской среды и привлечения инвестиций.
— По вашему опыту, активен ли спрос на оценку для оспаривания результатов государственной кадастровой оценки?
— Да, спрос на рынке этих услуг сохраняется. Однако «Евроэксперт» сознательно не работает в этом сегменте. Наша цель — проекты, которые создают долгосрочную ценность для клиентов и экономики в целом. Поэтому мы предпочитаем сосредоточиться на услугах, которые помогают бизнесу и государству принимать стратегические решения, а не на разовых кейсах по оспариванию кадастровой стоимости.