«Рынок электронных торгов залоговым и банкротным недвижимым имуществом по человеческим меркам – пока еще школьник»

Артур Акопов, руководитель отдела аналитики и закупок ООО «Инвест МСК»

— Как вы оцениваете перспективы рынка электронных торгов залоговым и банкротным недвижимым имуществом в России?

— Рынок электронных торгов залоговым и банкротным недвижимым имуществом в России находится пока на ранних этапах своего развития. По человеческим меркам – он пока еще школьник. Соответственно, рост и развитие этого рынка в России вполне естественный процесс. Добавим к этому экономическую турбулентность текущего времени, которая вызывает риски просрочек и неисполнение кредитных обязательств. Все это ведет к увеличению числа торгов залоговым и банкротным недвижимым имуществом, и, несомненно, привлекает новую аудиторию к этому рынку.

— Как на предложение и спрос на рынке залоговой и банкротной недвижимости повлияли события 2022 года?

— События 2022 года оказали и продолжают оказывать существенное влияние на рынок залоговой и банкротной недвижимости. Число событий 2022 года было значительным, это заставило многих людей пересмотреть свой инвестиционный портфель. К примеру, ряд криптобирж заблокировали возможность инвестировать россиянам, которым пришлось выводить капитал из криптопространства. Таких примеров множество в различных отраслях. Люди, пересмотревшие подход работы с капиталом, решили направить ресурсы из этих отраслей в рынок залоговой недвижимости.

Многие из них видели возможность как сохранить свой капитал, так и приумножить его за счет привлекательного дисконта залоговой недвижимости относительно продажных цен классической недвижимости. Следовательно, был рост спроса на эти активы от непрофессиональных участников. Мы ожидаем, что большинство этих участников не совершат повторных покупок в ближайшее время по причине сложности работы и управления залоговой и банкротной недвижимостью. Это приведет к временному падению спроса со стороны непрофессиональных участников.

— Как изменилась оценка рисков покупателей в сделках с банкротной и залоговой недвижимостью за минувший год? Какие новые риски появились и какие новые подходы к управлению ими, на ваш взгляд, необходимы?

— Основной риск по итогам минувшего года, с которым столкнулись покупатели, — корректность оценки будущей продажной цены недвижимости.

Ситуация на рынке меняется практически ежедневно, в связи с чем высока вероятность ошибки прогнозирования цены, а также и итоговой прибыли/убытков. Существуют высокие риски снижения продажной цены, тем более с точки зрения инвестиций. Рынок залогового имущества — это не про «сегодня купил, а завтра уже продал». Это все-таки про более длительные сроки экспозиции.

Также появились новые риски введения моратория со стороны госорганов на снятия с регистрационного учета и выселения бывших собственников из залоговой недвижимости.

Многие профессиональные участники, оценив все возможные риски, приняли решение уйти с этого рынка. Непрофессиональные участники только знакомятся с рисками этого рынка.

— Есть ли существенные отличия в карте рисков для участников электронных сделок с банкротной и залоговой недвижимостью в столичных регионах и в провинции? Какова региональная специфика таких сделок?

— В обычной экономической ситуации, кроме входного порога требуемого капитала, сильно ощутимой разницы в карте рисков между рынками столичных регионов и провинции не наблюдается. Но начиная с 2020 года — столкнувшись с новыми глобальными событиями, такими как пандемия, введение санкций, изменение ключевой ставки — многие структуры, влияющие на этот рынок, различно перестроили подходы работы в зависимости от региона. Фактически сегодня на каждый регион существует своя карта рисков.

— Какие ключевые факторы, тормозящие в настоящее время развитие рынка электронных торгов имуществом, вы могли бы отметить?

— Многие электронные торговые площадки имеют различные правила, тарифы, регламенты, требования к настройке программного обеспечения и т. д., с чем многие непрофессиональные участники справляются тяжело или не могут справиться вовсе. Ряд из этих потенциальных участников не могут самостоятельно выйти на процедуру приобретения имущества с торгов, в результате чего часть отказывается от участия в торгах, а многие обращаются к услугам различных посредников. Большое количество таких посредников предлагают непрозрачные условия сотрудничества или непрофессиональный подход, что отпугивает потенциальных участников торгов от идеи участия в них. Наличие единых стандартов и прозрачных правил участия в торгах, которые будут понятны любому непрофессиональному участнику, значительно ускорят развитие рынка электронных торгов имуществом.

— На ваш взгляд, какие изменения в законодательном и административном регулировании торгов проблемными, залоговыми и банкротными активами необходимы для стимулирования развития этого рынка?

— Введение федерального закона, который зафиксирует единые тарифы и подходы работы электронных торговых площадок, приведет к уходу с рынка недобросовестных и фиктивных операторов.

— В последние годы много говорилось о необходимости усиления регулирования и упорядочивания рынка услуг электронных торговых площадок, специализирующихся на торгах залоговым и банкротным имуществом. Как вы оцениваете состояние этого рынка в настоящее время? Насколько острой остается проблема наличия на рынке недобросовестных и фиктивных операторов?

— Проблема сегодня остается острой. Есть недобросовестные и фиктивные операторы, и это говорит о недостаточности регулирования и упорядочивания рынка услуг электронных торговых площадок. Для эффективного регулирования должны быть единые стандарты и профессиональные эксперты, которые производят контроль этого рынка.

— Какие сервисы вы как компания, занимающаяся управлением и сделками с недвижимостью, можете предложить операторам ЭТП и их клиентам? Почему эти сервисы могут быть востребованы?

— Наша компания является экспертным участником рынка электронных торгов в сфере залогового и банкротного недвижимого имущества, с многолетним опытом и командой профессионалов.

Мы четко понимаем все сложности и тонкости работы с подобными активами, поэтому наш подход к каждому объекту взвешен и структурирован.

Сегодня мы предоставляем как комплексные, так и отдельные услуги от анализа рынка, подбора лотов, до конечной продажи объекта. Одной из востребованных и актуальных услуг является физическое освобождение актива. Наличие зарегистрированных и проживающих лиц является стоп-фактором для огромного количества участников, особенно для новых, непрофессиональных участников рынка. Именно поэтому, взяв на себя решение вопросов с бывшими собственниками, мы, как минимум, привлечем в эту сферу новых игроков, что положительно скажется на увеличении аудитории электронных площадок и развитии электронных торгов в целом.