«Можно выделить три основных момента относительно тенденций развития ипотечного рынка в 2009 году. Первый – это существенное падение активности населения в части спроса на ипотеку в условиях высокого уровня безработицы в конце 2008 –начале 2009 гг. и снижения доходов. Хотя в последние несколько месяцев, бесспорно, наблюдается определенное возрождение интереса к ипотеке»

Николай Шитов, Президент ООО «Городской Ипотечный Банк»

Как изменился российский рынок ипотечного кредитования за прошедший год, какие события и тенденции Вы бы выделили в качестве основных?

Можно выделить три основных момента относительно тенденций развития ипотечного рынка в 2009 году. Первый – это существенное падение активности населения в части спроса на ипотеку в условиях высокого уровня безработицы в конце 2008 –начале 2009 гг. и снижения доходов. Хотя в последние несколько месяцев, бесспорно, наблюдается определенное возрождение интереса к ипотеке. Вторая тенденция выразилась в том, что финансирование ипотеки со стороны западных институциональных инвесторов практически сошло к нулю. То есть один-два финансовых института обеспечивают финансирование, но это в десятки раз меньше того объема, который был в предыдущие годы. Третий момент заключается в том, что практически полностью встал рынок секьюритизации, а это означает, что банки не могут получать деньги на ипотеку с рынков капитала. Конечно, какие-то отдельные сделки мы видим, например, в Великобритании, в Европе, но все они носят эпизодичный характер. Это означает, что с точки зрения пассивов российский банковской системе остается надеяться только на внутренний рынок. А что происходит на внутреннем рынке? На внутреннем рынке, надо отдать должное, очень эффективно в плане предоставления ликвидности банкам действовал Центральный банк. Это было действительно эффективно в момент кризиса. Но для ипотеки, помимо предоставления краткосрочной ликвидности, нужно, прежде всего, долгосрочное фондирование. Поэтому на внутреннем рынке нет желающих предоставлять «длинные» деньги, за исключением, пожалуй, только АИЖК. Вследствие этих изменений мы видим, что банки не наращивают ипотечные портфели, а в большинстве своем сокращают их, при этом очень осторожно относятся к выдаче новых кредитов. Результат – существенное сокращение объемов кредитования в 2009-начале 2010 гг.

- Как оцениваете деятельность АИЖК в поддержке ипотечного рынка? Считаете ли Вы достаточными те объемы рефинансирования, которые предоставило АИЖК в 2009 году? Какие моменты в его деятельности можно было бы улучшить?

- Те средства, которые предоставило АИЖК в 2009 году, это лучше, чем вообще ничего, с учетом того, что это был фактически единственный оператор вторичного рынка на тот момент. Если говорить в целом, сможет ли рынок выбрать большие объемы финансирования, то ответ – да, конечно, сможет. Но здесь встает вопрос условий. Например, по федеральной программе ипотечного кредитования на приобретение жилья на вторичном рынке ставка АИЖК - от 9,35% годовых, коммерческие банки предоставляют кредиты в среднем под 13-15%. То есть понятно, что АИЖК, выполняя, помимо прочего, еще и социальные функции, данный дифференциал в ставках принимает на себя. Ведь среди задач, которые решает АИЖК – и задачи по развитию рынка ипотеки, и поддержка наших граждан, которые хотели бы воспользоваться кредитом, но не имеют возможности в силу различных причин получить его в коммерческих банках. Безусловно, рынок нуждается в большем объеме средств, но пока получить их неоткуда. С запада – эта возможность сейчас отсутствует, рынка секьюритизации как такового нет, внутренний рынок капитала еще не достаточно развит, покупателей такого рода облигаций на нем почти нет.

- А какие на ваш взгляд меры со стороны государства могли бы помочь в целом рынку? Не встряхнуть, скажем, рынок, но направить его в направлении восстановления.

Есть такое понятие как финансовый рычаг. Те 250 млрд рублей, которые выделили на выкуп ипотечных бумаг, должны выступить в качестве катализатора процесса по привлечению на рынок институциональных инвесторов, однако для этого должны быть созданы определенные условия. Может быть, на первом этапе сделать какие-то налоговые послабления, либо гарантии по определенным траншам от государства. Тогда при такой постановке вопроса на эти 250 млрд фактически государственных денег можно будет еще дополнительно привлечь в несколько раз больше средств институциональных инвесторов. И это действительно поможет рынку. А если использовать только государственные деньги, то это, во-первых, слишком дорогое удовольствие для государства, и, во-вторых, это концептуально неправильно. Должен заработать механизм, который будет мультиплицировать усилия государства для того, что бы запустить рынок снова. Перезагрузки сейчас, к сожалению не произошло.

- Давайте тогда поговорим о конкуренции. На ваш взгляд, какова конкуренция на рынке? Кто сейчас заправляет рынком?

- Конкуренция практически прекратилась, потому что на этом рынке присутствуют в основном Сбербанк, ВТБ (при этом активность их упала в разы) и АИЖК с пулом банков-агентов. То есть объемы упали в десятки раз. И конкуренция как таковая отсутствует, да и спрос хоть и растет, но несопоставим с тем, что был 3-4 года назад.

- А как на ваш взгляд будет рынок развиваться в ближайшие год-два, то есть в 2010-2011 гг.? Может быть, у Вас есть какие-либо прогнозы по темпам роста?

- Темпы роста будут зависеть от двух факторов, которые мы с вами уже обсудили. Первый фактор – это уровень потребительского спроса на кредитный продукт. То есть человек, который берет кредит на 20 лет, должен очень четко понимать, что с ним будет происходить, каково будет его положение в течение ближайших, допустим, пяти лет. Пока уверенность потребителя в завтрашнем дне недостаточно устойчивая, поэтому прогнозировать поведение потребительского спроса на ближайшие год-полтора-два я бы не стал. И второй момент - откуда придут деньги. Западные деньги в течение этого года, скорее всего, не появятся. Возвращение полноценного рынка секьюритизации в течение года также под очень большим вопросом. Конечно, постепенно секьюритизации возродится, но будет гораздо больше требований к качеству пулов, к качеству покрытия. Без указанных двух факторов, я полагаю, рынок просто не может развиваться динамичными темпами. Но, как я уже отметил, в течение года восстановление рынка за счет этих факторов - под большим вопросом. И поэтому остается надеяться на грамотную и тонкую политику государства, в частности АИЖК, в отношении ипотечного кредитования. То есть, способно ли государство сейчас, аллокируя выделенные средства, создать описанный выше финансовый рычаг и привлечь в сегмент вторичного ипотечного рынка гораздо большие деньги, чем на сегодняшний день имеется. Но очень сложно сказать, как поведут себя участники рынка, поэтому прогноз развития рынка сейчас - это задача с очень многими неизвестными. Сегодня стоит слишком много вопросов - когда закончится кризис, когда появится уверенность у потребителя, когда цены на недвижимость стабилизируются, когда государство предложен адекватный план для банков по рефинансированию ипотеки. Без ответов на них что-либо прогнозировать невозможно.

- Как вы оцениваете такие меры по поддержке рынка со стороны государства в прошлом году, как использование материнского капитала и рефинансирование кредитов для заемщиков с плохим финансовым положением?

Безусловно, это очень позитивные меры. Хотя, конечно, это больше психологический, нежели экономический фактор. В целом для участников рынка крайне важно видеть на практике, что государство поддерживает данный сегмент и думает об актуальных проблемам на всех уровнях. Если рассматривать вопрос с точки зрения экономики, то у нас по статистике в докризисное время только за год выдавалось ипотечных кредитов на сумму порядка 20 млрд долларов. Что такое сегодня материнский капитал в сравнении с данной цифрой – капля в море.

- Как вы оцениваете программу АИЖК по стимулированию застройщиков с использованием механизма ипотечного кредитования?

Финансирование банками физических лиц, которые выступают фактически дольщиками в строительстве, не практикуется ни в одной стране мира, поскольку таким образом риски строительства переводятся на физических лиц, т.е. на непрофессиональных участников финансового рынка, которые не могут правильно оценить долю риска, которой они себя подвергают. Во всем мире обычно строителей финансируют банки. Оценивают проект, для чего у них в наличии есть юридические, экономические службы. Физическое лицо тут исключено из процесса. А то, что риски предлагается минимизировать за счет гарантий АИЖК по выкупу закладных… Понимаете, часто стройки затягиваются на два, три, четыре года, и необходимо быть уверенным, что АИЖК сможет покрывать строительные риски в столь длительном временном интервале.

- Как Вы оцениваете возможности создания в России жилищно-накопительной системы? Сможет ли данная мера позитивно повлиять на развитие рынка? В чем ее ограничения?

Мое мнение такое, что в принципе как направление развития это, наверное, хорошо, в долгосрочной перспективе, но для того, чтобы данная система заработала так, как она работает, например, в Германии, нужен контроль над этим сегментом рынка, такой же, как Германии. Например, на сегодняшний день все российские банки очень эффективно контролируются Центральным банком. При этом данный контроль достаточно жесткий: множество инструкций, нормативов, буквально ежеминутный контроль. А вот эти долгосрочные накопительные системы - кем они будут контролироваться? Исходя из того, что сейчас предлагается, у меня такое складывается ощущение, что будет создана очень либеральная система контроля и регулирования данных организаций. А это означает, что если нет системы жесткого контроля, то в разы возникает вероятность злоупотреблений. То есть под благой идеей могут возникать всякого типа пирамиды. Потому что одно дело, когда банки выдают деньги населению, и население сразу может покупать на эти деньги квартиры, и квартиры, начиная с первого дня, уже принадлежат гражданам. А другое дело, когда человек накапливает деньги где-то долгое время, и возникает вопрос, куда разместили эти организации деньги, и кто отвечает за их сохранность. То есть сначала нужно выстроить очень четкую систему контроля, а только потом претворять в жизнь какие-либо решения.

И я считаю, что для переходных экономик гораздо более надежным инструментом является ипотека. Мы пока еще этот этап не прошли, чтобы выдумывать какие-то велосипеды. У нас на ипотеку приходится всего 2% от ВВП, хотя в других странах это соотношение составляет 100% от ВВП и более. То есть еще очень длинный путь нужно преодолеть.

- Как отразился экономический кризис на объемах ипотечного кредитования и качестве ссудной задолженности в Вашем Банке? Как изменились требования к заемщикам и кредитам?

С кризисом мы стали более диверсифицированы: помимо федеральной ипотечной программы, по которой мы сейчас работаем как агенты АИЖК во всех регионах своего присутствия, мы развиваем услуги, связанные с обслуживанием ипотечных кредитов для компаний и банков. И мы являемся единственным в России банком, имеющим рейтинг первичного сервисера по обслуживанию жилищных кредитов международного рейтингового агентства Fitch Ratings. Этому сегменту бизнеса мы отводим довольно большое значение и на уровне международных стандартов обеспечиваем сервис для других банков, а также можем предоставлять сервис для сделок по секьюритизации.

- Охарактеризуйте планы Банка в отношении ипотечного кредитования в 2010-2011 гг. (темпы роста, новые продукты, специальные акции и т.п.)

Вы знаете, загадывать на два года вперед я не берусь. В ближайшей перспективе в отношении ипотеки мы во многом будем ориентироваться на АИЖК.