Ипотечное кредитование в I полугодии 2013 года: скрытые риски роста
|
Содержание |
Резюме
Снижение ставок ведущими игроками и устойчивый рост жилищного строительства позволили ипотечному рынку показать рост в 26% в I полугодии 2013 года. В полтора раза быстрее рынка росла выдача кредитов на новостройки; уже в 2014 году их доля может достигнуть 40% всех ипотечных ссуд. Оборотная сторона – ипотека стала более чувствительной к рискам строительной отрасли. Снизить их влияние позволит страхование ответственности застройщиков и расширение программ рефинансирования со стороны ВЭБа и АИЖК.
По итогам I полугодия 2013 года российскими банками было выдано ипотечных кредитов на сумму 542,5 млрд рублей, что на 26% превосходит результаты I полугодия прошлого года. Рынок замедляется уже второй год подряд: сказывается исчерпание эффекта «низкой базы», а также неопределенность на финансовых рынках, из-за которой с начала 2012 года ставки пошли в рост. Данный тренд был переломлен только во II квартале 2013 года, когда Сбербанк, а затем и другие крупнейшие игроки начали снижать ставки по своим наиболее популярным программам. Небольшие частные игроки отреагировали на это снижением первоначального взноса и повышением допустимого уровня кредитной нагрузки на заемщика.
Новостройки набирают популярность: темп прироста выдачи кредитов на первичное жилье по банкам из топ-20 (без учета Сбербанка) опережает динамику всего рынка в полтора раза. Благодаря этому, по итогам первой половины 2013 года доля ипотечных ссуд на первичном рынке достигла трети всего объема выдачи. Во многом этому способствует активный рост строительной отрасли: за последние полтора года темп прироста новых жилых площадей все возрастает. Добавляет позитива и снижение банками требований к степени готовности жилых домов для запуска ипотечных программ.
Госбанки продолжают вытеснять частных игроков с рынка: в I полугодии 2013 года первая тройка госбанков нарастила свою долю с 65% до 68%. Доля же крупнейших государственных фининститутов (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-Банк и Банк Москвы) с учетом рефинансированных ссуд АИЖК составила около 75% рынка (72% годом ранее). Доля Сбербанка в общем объеме выдачи снижается уже второй год подряд: по итогам I полугодия 2013 года составила 43% (45% в I полугодии 2013 года). ВТБ24, наоборот, активно наращивает свою долю: 18% против 14% годом ранее, а темп прироста выдачи превышает динамику рынка в 2,5 раза. Рост доли госбанков связан и с возвращением на рынок Банка Москвы: в I полугодии 2013 года он выдал в 15 раз больше ипотечных кредитов, чем годом ранее.
Банки проявляют все больший интерес к секьюритизации ипотечных активов. В 2012 году объем секьюритизированных ипотечных ссуд превысил 10% объема выдачи ипотеки, в то время как двумя годами ранее составил всего 3%. Однако поставить такие сделки «на поток» возможно только за счет расширения внутреннего рынка секьюритизации. Это предполагает размещение эмиссий в российском правовом поле, получение рейтингов от национальных рейтинговых агентств, но главное – ориентацию выпусков на российского инвестора. Последнее невозможно реализовать без изменений в регулировании, в частности, требований к размещению пенсионных накоплений в выпуски, обеспеченные ипотечными активами.
В 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 20–25% и превысит 1,2 трлн рублей. Популярность ипотечных кредитов на покупку квартир на первичном рынке будет лишь расти. Мы не ожидаем дальнейшего снижения ставок; не исключен и их рост в случае ухудшения макроэкономической ситуации, однако это отразится на рынке только в следующем году. По базовому сценарию по итогам 2014 года доля ссуд на приобретение жилья в новых домах сможет достичь 35–40% общего объема выдачи, а весь рынок – вырасти на 15–20% в зависимости от динамики процентных ставок. Более высокие темпы роста рынок может показать при резком увеличении объема секьюритизированных ипотечных ссуд (более 20% от выдачи), но с учетом замедления экономики и сохранения нестабильности на финансовых рынках вероятность реализации такого сценария невелика.
Увеличение доли ипотеки в новостройках стимулирует рост предложения нового жилья, но одновременно повышает зависимость рынка от рисков строительной отрасли, прежде всего недостроя. В случае экономического спада в 2014 году на 1–2 года могут быть «заморожены» проекты с низкой степенью готовности, что отразится как на спросе на ипотеку в таких домах, так и на качестве уже взятых кредитов. Совместить рост рынка и контроль рисков можно за счет страхования и повышения профессиональной ответственности застройщиков, а также путем расширения программ рефинансирования ипотеки со стороны ВЭБа и АИЖК. Также, по нашим оценкам, крупнейшие участники рынка (в первую очередь госбанки) готовы поддерживать строительство аккредитованных объектов в случае ухудшения финансового положения застройщиков.