Оценка недвижимого имущества — Аналитика

Рейтинг оценочных компаний России, 2010

Бремя демпинга

Вартан Ханферян

Российской оценочной отрасли пока не удалось выбраться из кризисной ловушки. Острая конкуренция на сжавшемся рынке подталкивает операторов к использованию демпинговых приемов и ведет к стагнации сектора в целом.

Зафиксированный нами еще в 2008 году тренд сжатия бизнеса в секторе оценки (см. «Эксперт» № 26 за 2009 и 2008 гг.) за последний год лишь усилился. Это подтверждают суммарные доходы участников рейтинга, которые за последний год увеличились всего на 5% и составили 8,2 млрд рублей. За всю историю рейтинга оценочных компаний, это самый низкий показатель прироста совокупной выручки его участников. Напомним, что в предкризисные годы темп прироста доходов в отрасли, как правило, не падал ниже 50% и даже на пике кризиса в 2008 году составил около 30%. Снижение своих доходов компании объясняют прежде всего внутренними проблемами отрасли: обострившейся конкуренцией и повсеместным демпингом.

Необходимо отметить, что, несмотря на эти неутешительные новости, вероятность оживления рынка в ближайшей перспективе сохраняется. Во всяком случае, 2010 год для оценочных компаний начался с позитивных нот. По данным оперативного опроса участников рейтинга только за первый квартал текущего года им удалось нарастить обороты по сравнению с аналогичным периодом прошлого в среднем на 8 процентов. Учитывая эти данные можно сделать прогноз, что с нынешнего года влияние кризиса на рынок оценочных услуг будет постепенно снижаться, а из негативных факторов останется только внутренний – искусственное занижение стоимости услуг.

Все против всех

Кризисное сжатие спроса в секторе интеллектуальных услуг (аудит, консалтинг, ИТ) весьма болезненно сказалось на оценочном бизнесе. Стремясь сохранить бизнес в непростой рыночной ситуации, многие компании были вынуждены провести ревизию своей маркетинговой политики и снизить расценки на оказываемые услуги. Однако, ретроспективно шаги предпринятые в этом направлении многими компаниями можно оценить как крайне рискованные и безусловно вредные для перспектив развития отрасли в целом. Естественная адаптивная реакция оценщиков на кризис выродилась в демпинговую войну всех против всех.

По данным оценочной фирмы «АБК – Активные Бизнес Консультации», коэффициент вариации цен (разброс вокруг средней цены) на оценочные услуги в 2008-2009 годах и начале 2010 года составляет 640%, в то время как в 2006-2007 годах, в период стабильности, он составлял 47%. «В нашей компании постоянно проводится опрос и обзор цен. Если раньше разброс цен на услуги по оценке не превышал 50%, то сейчас цены выходят за рамки экономической разумности. Некоторые компании снизили цены на услуги по оценке бизнеса до уровня 10-20 тыс. рублей, для сравнения оценить квартиру в среднем стоит 3 тыс. рублей. При этом очевидно, что по трудозатратам это несопоставимые объемы работ», - комментирует сложившуюся ситуацию генеральный директор «АБК – Активные Бизнес Консультации» Денис Калужских.

Крайне негативной оценки заслуживает и тот факт, что в посткризисный период стоимость услуг по сути превратилась в единственный фактор выбора оценочной компании. По мнению генерального директора АКГ «Гориславцев и Ко. EuraAudit» Константина Гориславцева в первую очередь это было связано с изменениями в политике заказчиков оценочного сектора, которые сосредоточились на поиске минимальных тарифов. «С целью максимально сократить издержки, заказчики обращались к оценочным компаниям, предлагавшим самые низкие цены, не обращая внимания на качество» - описывает сложившуюся картину Гориславцев. Похожей точки зрения придерживается партнер компании ФБК (PKF) Станислав Новиков. По его словам, крупные компании и госкорпорации, проводящие большое количество тендеров, устанавливали стоимость работ по договору зачастую даже ниже себестоимости и объективно способствовали раскручиванию демпинговой спирали и объективно способствовали деградации стандартов качества оценочных услуг.

Самым печальным в этой ситуации было то, что разрушение конкурентной среды и стандартов качества по сути толкало весь сектор в «серую» зону. Уже не вызывали шока конкурсы по результатам которых выигрывали компании, заявившие цену в один рубль, или подавшие заявки за одну минуту до окончания торгов после всех конкурентов, с ценой на 100 рублей ниже, чем у остальных. Или того хуже – выигрывали тендер, но не выполняли проект и не делали отчет.

Очевидно, что о каком либо качестве оценки в таких случаях даже речи быть не могло и единственным логичным объяснением подобного рода «побед» могла служить только коррупция. Если оценочная компания проводит работы по определению стоимости крупных активов за бесценок, то почти наверняка она действует в интересах лиц причастных к организации конкурса и получает оплату своей работы вне легальных каналов.

Профессиональное сообщества в лице саморегулируемых организаций (СРО) и Национального совета по оценочной деятельности (НСОД) пыталась противодействовать этой тенденции, в частности путем установления минимальных границ стоимости оценочных услуг. Однако, по мнению председателя Совета директоров группы компаний «Грант Торнтон Российская Оценка» Дмитрия Кувалдина утверждение НСОДом минимальных нормативов не дало ожидаемого эффекта. По его словам, с одной стороны, госорганы с удовольствием используют этот документ, но только для установления начальной (она же максимальная) цены услуг на конкурсах, что, по существу, является прямым извращением сути данных нормативов. С другой, СРО и НСОД в соответствии с ФЗ №135 регулируют деятельность оценщиков-физических лиц, а оказание оценочных услуг является, в основном, прерогативой лиц юридических, для которых документы НСОДа не указ. В результате, в соответствии с нормами ФЗ №94 о госзакупках товаров и услуг, оценочные работы зачастую проводятся за бесценок или, хуже того, как показали последние конкурсы Минобороны, с приплатой заказчику.

Осознавая опасность ситуации сложившейся на рынке оценочных услуг, Минэкономики, профсоюз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций и НСОД сейчас в пожарном порядке готовят отраслевые нормативы труда, после согласования и утверждения которых, будут установлены тарифы на оказание оценочных услуг государственным и муниципальным организациям. Данная мера по замыслу должна будет положить конец полукриминальному демпингу на рынке оценочных услуг, восстановить конкурентную среду. Однако, реальная действенность этого механизма будет в значительной степени зависеть от практики применения как это уже случилось ранее с разработанными НСОДом минимальными нормативами стоимости оценочных услуг.

Качественный задел

Проблема качества оценочных услуг, остро вставшая в повестке дня из-за негативных последствий демпинговой войны, по признанию многих участников рейтинга может иметь крайне негативные долгосрочные последствия для отрасли. Однако, помимо мер связанных с введением отраслевых нормативов труда, существуют еще ряд факторов, которые способны отчасти послужить исправлению ситуации. Прежде всего, эти связано с изменением структуры спроса, в частности позитивную роль может сыграть увеличение числа работ по оценке залогов для судебных целей.

Отчеты и заключения для судопроизводства требуют очень качественной подготовки, а их защита в суде дело весьма непростое. Рост числа подобных заказов – это естественный буфер для деградации качества услуг. «Отчеты об оценке, подготовленные для судебных целей подвергаются тщательному исследованию судейским корпусом и всеми сторонами, участвующими в процессе. Принятие судом отчета, как документа доказательственного значения полностью зависит от качества его исполнения. Поэтому развитие взаимодействия судебной системы и независимых оценщиков как негосударственных судебных экспертов, естественным образом влечет за собой значительный рост качества оценочных услуг», -- поясняет директор оценочной компании «ОМЭКС» Максим Репин.

Кроме того очень важную роль играет общая атмосфера в профессиональном сообществе. В этой связи важным показателем может служить число оценщиков, прошедших добровольную процедуру профессиональной сертификации в СРО. По данным компаний-участниц рейтинга, за год суммарное число оценщиков квалифицированных СРО, увеличилось на 92 человека и достигло 390 специалистов. Иными словами, несмотря на кризис и демпинг сотрудники и руководство оценочных компаний активно вкладывали средства и время в развитие профессионального потенциала и повышение качества своих услуг. Дополнительным аргументом в пользу этого тезиса служит и рост числа оценщиков с международной квалификацией центров TEGoVA, Eurozert, RICS, ASA. Среди сотрудников компаний, участвующих в рейтинге 2009 года, совокупное число оценщиков с международной квалификацией выросло на 20 человек, а их общее число достигло 105.

Наконец, о позитивном тренде свидетельствует и рост числа оценщиков в рядах СРО. В целом по списку за год их число увеличилось до 1 407 специалистов против 1 159 годом ранее. Важную роль в увеличении числа оценщиков сыграло образованное в прошлом году СРО НП «Сообщество профессионалов оценки» из Санкт-Петербурга. На его долю в 2009 году пришлось 13% оценщиков от их совокупной численности по рейтингу.

Вечный хлеб

За год структура доходов ведущих оценочных компаний практически не изменилась. Самыми емкими сегментами остаются оценка недвижимого имущества и оценка бизнеса и ценных бумаг. В 2009 году на их долю приходится около 36% и 31% совокупной выручки участников рейтинга соответственно. Однако кризисные тенденции, общее снижение стоимости оценочных услуг внесли свои коррективы в динамику развития этих сегментов, сократив темпы роста выручки до исторического минимума: -1% и 1% соответственно.

Оценка недвижимого имущества. Большая часть доходов от оценки недвижимости (44%) приходится на проекты связанные с повседневным профильным бизнесом клиентов, в том числе при определении стоимости залогового имущества в рамках кредитования, реструктуризации задолженности, аренды. Еще около 28% выручки от данного вида работ приходится на оценку активов при сделках купли/продажи (ситуационный анализ выручки участников рейтинга размещен на сайте www.raexpert.ru).

Главными потребителями оценки недвижимости в 2009 году выступали организации строительной и девелоперской сферы, финансовые институты. Доходы оценщиков в этих отраслях составили соответственно около 16% и 9% от совокупной выручки, полученной при оценке недвижимости. «Широкое применение получила функция строительного аудита и финансово-технического надзора, связанная, в том числе, и со строительством крупных инфраструктурных объектов. Повышенный спрос ощущается и со стороны кредитных организаций, ранее не готовых к более тщательному анализу рисков путем аутсорсинга экспертизы из-за экономии на затратах», - говорит генеральный директор консалтинговой группы «НЭО Центр» Валерий Есауленко.

Помимо продолжающейся стагнации на рынке недвижимости, к факторам, снижающим динамику развития оценки относятся спад интереса инвесторов к проектам высокого класса, а также снижение депелоперской активности, подкосившее оценку земельных участков. Однако будущее сектора зависит не только от восстановления инвестиционной активности в нашей стране. Дополнительный импульс развитию сектору могут дать планы государства по приватизации. По словам заместителя генерального директора ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг» Александра Иванова, в ближайшей перспективе планируется большой объем оценочных работ в рамках приватизации. «Правительством утвержден план приватизации федерального имущества на 2010 год и основные направления его приватизации на 2011 и 2012 гг. При этом предполагается, что к 2012 году госсектор сократится почти на треть, а в нынешнем году в стране планируется приватизировать 449 ГУПов», - говорит Иванов.

К тому же лидеры рынка не без энтузиазма говорят об активизации работ госкорпораций, а также Федерального фонда содействию развития жилищного строительства, по выводу на рынок федеральных земель. «Речь идет о государственных программах стимулирования развития высокотехнологичных проектов и строительства доступного жилья. Кроме того переход к налогообложению недвижимости будет способствовать более широкому привлечению оценщиков для кадастровой оценки», -- отмечает президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин.

Оценка бизнеса и ценных бумаг. Что касается данного направления оценочной деятельности, то сегодня колебания спроса в этом сегменте связаны с изменениями в бизнесе заказчиков. «Если раньше требовалась, в основном, оценка бизнес-проектов, бизнес-планов, ТЭО и т.д., то сейчас цели оценки изменились. На протяжении года самым актуальным вопросом была возможность получения финансовых ресурсов, и поэтому совершенно новым образом заиграла оценка в целях кредитования – оценка бизнеса, оценка акций и залогов», - делится своим мнением генеральный директор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян.

Новый импульс к развитию получила также оценка залоговых активов для целей судопроизводства и реструктуризации кредитного портфеля банков. Спрос был обусловлен увеличением числа исковых заявлений в суд со стороны кредитных организаций на взыскание залога, в связи с не возвратом денежных средств заемщиком. «Когда в трудную финансовую ситуацию попадает крупный заемщик, банку необходима оценка его активов для целей реструктуризации кредитного договора. Банку выгоднее поддержать крупного заемщика и продолжить его финансирование с последующей реструктуризацией кредита, чем иметь сомнительное удовольствие от реализации имущества, являющегося предметом залога, которое в текущий момент имеет низкую ликвидность» - поясняет директор департамента VIP-клиентов ООО «Прайс Информ» Сергей Силантьев.

Назад в будущее

Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (НМА). В отличие от других видов оценочных услуг, снижение динамики роста обошло стороной участников рейтинга, практикующих оценку НМА, используемых в качестве вкладов в уставный капитал. Не смотря на невысокий совокупный доходов в этом сегменте (274 млн рублей по итогам 2009 года), спрос на данный вид не снижается. Выручка, полученная от оценки НМА, увеличилась за год более чем в два раза.

По итогам 2009 года из общего числа участников рейтинга 69 компаний оказывали услуги по оценке НМА и интеллектуальной собственности. При этом большинство их них весьма на приличном уровне страхует свою ответственность за выполнение работ. Так, совокупный объем страхового покрытия ответственности их оценщиков увеличился за год на 51% и составил 3 млрд рублей. Суммарная же страховка гражданской ответственности юридических лиц составляет 14,7 млрд рублей, а ее годовой прирост 32,4%. Данные позволяют судить о том, что компании могут отвечать по рискам, возникающим при оценке НМА, что по сути, является косвенным подтверждением качества предоставляемых услуг в этой сфере.

Катализатором спроса на оценку НМА стало снижение ликвидности российских компаний, которые в этой ситуации стали более щепетильны в оценке своего имущества. «Впервые в России компании стали чаще замечать, что кроме материальных активов располагают также созданными, купленными или полученными ранее нематериальными активами. Они осознают, что у них есть стоимость и их можно использовать в сделках», -- комментирует Денис Калужских.

Переоценка активов и основных фондов. Другим направлением оценочной деятельности, динамично развивавшимся в 2009 году были услуги в области переоценки основных фондов и активов, в том числе для целей МСФО. Прирост совокупного дохода участников рейтинга в этом сегменте составил 18%. «Кризис выявил и проблему оценки реальной стоимости активов. Стандарты МСФО, в этой части, будут обязательно совершенствоваться, а аудиторские процедуры станут ещё более тщательными. Поэтому оценка для целей МСФО ещё долго будет оставаться наиболее сложной с технологической точки зрения, а значит, гораздо более защищённой от демпинга», - поясняет президент компании «Русская Служба Оценки» Александр Жигло.

Рост спроса на данный вид оценки стимулировался прежде всего стремлением российского бизнеса к привлечению зарубежных инвесторов, с которыми, не имея отчетности по международным стандартам, вряд ли получится найти общий язык. Кроме того, изменение экономической ситуации в стране, как и во всем миром, привело бизнес к осознанию необходимости переоценки активов, в частности путем проведения теста на обесценение активов для целей МСФО.

Участники рейтинга считают данный вид оценки перспективным и прогнозируют продолжение роста в данном сегменте. «Оценка активов для целей МСФО сразу после начала кризиса немного «просела», но потребность в ней оставалась стабильной. В этом году мы почувствовали существенное увеличение спроса на эти услуги со стороны клиентов и в текущей ситуации вопрос о реальной стоимости бизнеса по МСФО остается как никогда острым» - говорит Станислав Новиков.

Скачать исследование

/files/analytics/4812_1_05july2010.pdf