Оценка недвижимого имущества (группы и компании) — Аналитика

Рейтинги оценочных компаний 2006 года

Чем грозит переход на саморегулирование?
Предполагается, что переход рынка оценки с госрегулирования на саморегулирование окажет влияние, как на сам рынок, так и на деятельность оценочных компаний в частности. О предстоящих переменах рассказывают представители оценочных компаний.

Лариса Кращенко, Вартан Ханферян

Сигнал к повороту

Очередной рейтинг оценочных компаний, подготовленный "Эксперт РА", показал: российский рынок оценки вступает в новую фазу своего развития - на повестке дня наконец качество предоставляемых услуг

Казалось бы, большое количество оценочных компаний и низкая концентрация бизнеса должны были обеспечить пример идеальной конкуренции, дать возможность проявить себя пресловутой "невидимой руке рынка". Тем не менее, развитие этого рынка пока в основном определяется государством. И основная тенденция рынка - это снижение темпов роста.

Напомним, что в 2003 года рынок вырос на 78%, в 2004 году - уже на 44%. В прошедшем же 2005-м объем выручки 115 оценочных компаний-участников рейтинга за год увеличился на 33% и составил 3,1 млрд рублей (см. график 1).

Но если год-два назад основными факторами торможения рынка были демпинг и низкое качество услуг, которые, по существу, провоцировало государство (см. журнал "Эксперт №№ 34 и 43 за 2005 год), то сегодня ситуация в корне изменилась. Рынок получил от власти довольно внятный сигнал о необходимости повышения качества услуг и начал структурную перестройку. Этот процесс, прежде всего, подтолкнули готовящиеся Поправки в Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Принятие поправок приведет к тому, что профессиональное сообщество объединится в саморегулируемые организации (СРО) и в их рамках консолидирует усилия по разработке нормативной документации, стандартов оценки, координацию этих стандартов с международными стандартами. Будет отменено лицензирование. Заниматься оценкой можно будет лишь, являясь членом одного из СРО. При этом критерии отбора компаний в СРО ужесточатся.

Способствовало повышению качества и усложнение процедуры оценки. Так в 2005 году была введена в практику обязательная экспертиза отчетов государственными регулирующими органами. При этом экспертами выступали как представители госорганов, так и экспертные советы в лице высококвалифицированных оценщиков. Жесткие критерии анализа и экспертизы обуславливали составление отчетов по оценке на более качественном уровне.

Впрочем, говорить о том, что торможение было вызвано исключительно очищающей перестройкой рынка, пока говорить не приходится. Во многом поступательному движению помешала неразбериха на законодательном уровне. Как отмечают сами оценщики, для 2005 года была характерна неопределенность, в связи с вопросами модернизации системы регулирования и контроля над оценочной деятельностью, разработки и внедрения единых стандартов и этики оценки, соответствующих свободному рынку.

Не удалось преодолеть и последствия демпинга. Подтверждение тому - низкая динамика роста эффективности деятельности оценочных компаний, а то и вовсе ее отсутствие. Так, например, выручка на одного специалиста-оценщика за год практически не изменилась (прирост всего 1%) и составила 1,8 млн рублей.

Хаотичный рост

О том, что рынок перестраивается, свидетельствует лихорадочная динамика роста оценочных компаний. Так, например, прирост выручки оценщиков даже из числа первой двадцатки рейтинга (т.е. элита рынка) колебался в пределах от -10% до 300%. Об остальных компаниях и говорить не приходится, их динамика колебалась в пределах от -50% до 5000% (см. основную таблицу рейтинга). Существенный дисбаланс в развитие рынка внесли московские компании. Ведь наибольшая доля выручки - 73,4% от общего объема рынка, принадлежит именно им.

Каковы же основные направления реструктуризационных процессов?

Во-первых, компании вступают в профессиональные объединения. Помимо всего прочего, членство в СРО позволит устранить демпинг, улучшить качество оценочных услуг и, наконец, существенно легче станет осуществлять контроль за самим рынком, предотвращать появление на нем недобросовестных оценочных компаний.

Если еще год назад, из числа участников рейтинга, всего шесть компаний не являлись членами профессиональных сообществ, то сейчас таковые отсутствуют вовсе. При этом каждая компания стремиться стать членом одного из крупнейших профессиональных союзов - Российское Общество Оценщиков (РОО), Российская Коллегия Оценщиков (РКО) или Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков (СМАО). Сегодня, из числа участников рейтинга, 54 компании (28% от общего количества участников рейтинга) являются членами РОО, 40 - СМАО и 35 - РКО и (см. график 2). Причем 16 из них являются членами одновременно двух профессиональных объединений. Кроме того, 42 компании - члены не только этих крупных профессиональных союзов, но и одновременно являются членами других профессиональных объединений, по большей части - региональных.

Во-вторых, растет число специалистов. Первоначально поправки в федеральный закон предполагали изменение требования о количестве специалистов, включенных в приложение к лицензии. В частности, планировалась поправка о необходимости занесения в лицензию (не менее) двух оценщиков (ранее компании, для осуществления оценки, достаточно было иметь одного). Что касается участников рейтинга, то только за последний год количество компаний, имеющих одного оценщика в лицензии, сократилось вдвое (против 16 в 2004 году). И, скорее всего, этот процесс продолжится.

В-третьих, в связи с перспективой перехода к новым правилам, уже сейчас возрастает ответственность оценщиков перед клиентами. За год сумма страхового покрытия рисков увеличилась почти на 52% и составила 5,4 млрд рублей.

Кроме того, рынок оценки пусть медленно, но все-таки начал дрейфовать в сторону международной практики. Ведутся разговоры о формировании компенсационного фонда. Пока этот вопрос хоть и остается открытым и порой даже спорным, но первые предпосылки стремления рынка к цивилизованному развитию уже заложены. По мнению, председателя совета директоров компании "Российская оценка", Дмитрия Кувалдина: "В рамках Поправок в Закон об оценочной деятельности, принятых Госдумой во втором чтении, предполагается формирование компенсационного фонда СРО за счет взносов каждого оценщика. Остается и страхование ответственности, обязательное для оценщиков в рамках грядущего вступления в ВТО. Таким образом, законодательно закладывается неоправданное дублирование. Механизм компенсационных фондов несомненно приведет к росту цен на услуги, в то же время, для потребителей он ничем не лучше механизма страхования ответственности - выплаты в обоих случаях только по решению суда. При этом нельзя забывать, что на данный момент отсутствует как законодательная база, так и практика использования компенсационного фонда".

Долгожданное качество

Стремление к качеству не могло не сказаться на поведении, стратегии и тактике компаний.

Во-первых, качественно изменился их кадровый состав. Только за последний год количество оценщиков 1-ой и 2-ой категории среди участников рейтинга увеличилось на 34,7% или на 206 человек. Из 1740 специалистов-оценщиков, оказывающих услуги в 2005 году, уже более половины - оценщики 1-ой и 2-ой категории. Это специалисты, которые проработали на рынке оценки более трех лет.

Также возросло число специалистов, включенных в приложение к лицензии. За год их численность возросла на 25% и составила 872 (против 696 в 2004 году). Лидерами в этом направлении стали такие компании, как "МООР СТИВЕНС БалЭН", "BKR-Интерком-Аудит", "РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА", "Поволжский центр развития", "РУСТ" и "Аверс". Численность специалистов в лицензии у них достигла 51, 30, 25, 23, 22 и 21 соответственно.

Кроме того, количество специалистов, сертифицированных крупнейшими профессиональными союзами, за год значительно увеличилось и составило уже 15% от общего количества оценщиков на рынке. Так, например, число специалистов, получивших сертификат РОО, за год увеличилось на 31% и составило 183.

Во-вторых, изменилось отношение к участию в конкурсах и тендерах. По сравнению с 2004 годом, число мероприятий по отбору оценщиков, проводимых крупным бизнесом и госструктурами, увеличилось. В 2005 году два конкурса проводило Росимущество РФ, первый - отбор компаний для экспертизы отчетов и, второй - для проведения оценочных работ. Также конкурсный отбор оценщиков проводили ОАО "Газпром", ЦУМР ВЭС Минобороны РФ, РФФИ. В среднем по рынку, каждая компания принимала участие почти в трех подобных конкурсах. Общее количество участий составило 300. Выиграно же ими было почти половина конкурсов - 145. Следует отметить, что из числа участников рейтинга 14 компаний выиграли 3 и более конкурсов федерального уровня, 5 компаний - 4 конкурса и 2 компании - 5 конкурсов ("Российская оценка" и "КО-Инвест").

В-третьих, активизировалось взаимодействие с западными компаниями. Многие всерьез озабочены вступлением в международные сети. А это, в свою очередь, требует наличия определенного количества сертифицированных специалистов. Сотрудничество с западными компаниями развивает не только этику оценки и культуру взаимодействия с заказчиком, но и уровень независимости оценки, качество подготовленных аналитических частей отчетов. Тем самым рынок оценки становится все более цивилизованным, а оценка, проводимая отечественными компаниями, признаваемой на западном рынке. Рассказывает заместитель генерального директора компании "БДО Юникон", Юрий Коваль: "по моему мнению, 2005 год - один из лучших, с точки зрения роста качества оценочных услуг. Если еще четыре - пять лет назад было четко видно, что на этом рынке царил демпинг со всеми вытекающими отрицательными последствиями, то сейчас услуги существенно выросли и по качеству, и по разнообразию. Критерием служит признание западными компаниями результатов оценок, выполненных российскими компаниями. Причем, это не только "большая четверка", но и западные банки, инвестиционные компании и фонды, промышленные предприятия. Кроме того, в 2005 году фактически не было громких споров и судебных разбирательств по поводу оценки, что также свидетельствует о нормализации деятельности в этой сфере".

Высокий спрос

Бурные процессы затронули лишь предложение на рынке оценки. Что касается спроса на оценочные услуги, то он оставался на удивление стабильным. Только за последний год спрос на оценку недвижимого имущества, бизнеса и ценных бумаг, оборудования и транспортных средств, со стороны государства и бизнеса увеличился более чем на 30%. Во многом это было обусловлено бурным развитием девелоперского, страхового, фондового рынков (в частности банковский сектор, ПИФы), и, не в последнюю очередь, совершенствованием корпоративного управления и переходом банков и предприятий на международные стандарты отчетности. Оценка, как правило, сопровождала реструктуризацию отечественных предприятий, их активное кредитование, привлечение инвестиций, сделки по купле-продаже и аренде недвижимости, в том числе с участием государственной собственности.

Соответственно, почти не изменилась и структура рынка оценочных услуг. Бурный рост одних компаний компенсировался падением других.

При этом отчетливо прослеживалась тенденция к универсализации компаний. По-видимому, в этом оценщики видят один из способов повысить стабильность своего бизнеса. Так среди участников рейтинга уже 61 компания (против 39 по итогам 2004 года) имеет опыт предоставления основных видов оценочных услуг - оценка бизнеса, оценка недвижимого имущества, оценка оборудования и транспортных средств, а также оценка нематериальных активов (НМА). Причем половина из них кроме основных видов оценки занимается также переоценкой активов и основных фондов и оценкой инвестиционных проектов.

Наиболее востребованной среди оценочных услуг оказалась оценка недвижимости. На долю этого направления в общей структуре рынка приходится 41% (см. график 3). За год выручка компаний, специализирующихся в предоставлении услуг в этой сфере увеличилась на 23,4%. Именно в сегменте услуг по оценке недвижимости компаниями было подготовлено наибольшее количество отчетов - 27 621.

Во многом рост этого сектора связан с динамично растущим рынком кредитования. Например, для банковских институтов недвижимое имущество остается наиболее ликвидным видом залога. Немалый вклад в развитие этого направления внесло бурное развитие девелоперского рынка. Как отмечает директор по оценке компании "НЭО Центр", Фарид Илишкин: "В 2005 году мы наблюдали бурный рост кредитования девелоперских проектов. Банки кредитуют строительство жилых, офисных и торгово-развлекательных центров, коттеджных поселков. Так, совокупная величина кредитов только девелоперам коттеджных поселков, для которых наша компания проводила оценку в 2005 году составили более 2 млрд долларов США".

Кроме того, рост этого направления был обусловлен обязательной оценкой имущественных комплексов - объектов жилой и нежилой недвижимости, земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Доля сектора услуг по оценке бизнеса и ценных бумаг увеличилась за год на три процентных пункта и составила 28%. Потребность в оценке была обусловлена привлечением инвестиций, сделками на зарубежных рынках, размещением акций на международных рынках, развитием уровня управленческих решений.

Также оценка бизнеса требовалась в рамках укрупнения и реструктуризации круп ных компаний и при переходе предприятий на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). По словам финансового директора компании "BKR-Интерком-Аудит", Татьяны Фадеевой: "В рамках укрупнения отечественного бизнеса, активизации перехода на МСФО, а также в рамках масштабного кредитования в России крупного и среднего бизнеса, комплексная оценка бизнеса является наиболее востребованной и динамично развивающейся в современных условиях". Добавляет директор департамента оценки бизнеса и нематериальных активов компании "НЭО Центр", Анна Абрамова: "Совершенствование практики корпоративного управления, а также процесс интеграции в мировое экономическое сообщество обусловили принятие все большим количеством российских компаний МСФО. Принятие МСФО предоставляет компаниям возможность провести оценку основных средств по справедливой стоимости и использовать ее в качестве исходной стоимости данных активов на момент составления отчетности. Учитывая, что балансовая стоимость основных средств большинства компаний отличается от справедливой, компании проводят переоценку для повышения качества информации, содержащейся в балансе и, как следствие, своей инвестиционной привлекательности".

Если анализировать рынок оценки в отраслевом разрезе, то наибольшую выручку оценщики получили от оказания услуг в электроэнергетической отрасли. По сравнению с предыдущим годом она увеличилась на треть и составила 425 млн рублей. В общей структуре рынка на долю этого сектора приходится 14% (см. график 4). Лидером в предоставлении услуг в электроэнергетике стала компания "МООР СТИВЕНС БалЭН". Компании удалось заработать в этом секторе рынка 76,5 млн рублей.

Чуть менее востребованной стала оценка и со стороны предприятий транспорта и связи, а также нефтяной и нефтегазовой промышленности. На долю этих направлений пришлось 11% и 10% соответственно. Выручка оценщиков от оказания услуг по оценке в этих отраслях составили 665 млн рублей. Отличились здесь такие компании, как "2К Аудит-Деловые консультации" и БДО Юникон. Доходы компаний в этих секторах экономики составили 83 млн рублей и 42 млн рублей соответственно.

Наибольший спрос на оценку в этих отраслях из года в год пока что предъявляют крупнейшие компании сектора: ОАО РАО "ЕЭС России", ОАО "Газпром", ОАО "РЖД", ОАО "ЛУКОЙЛ".

Следует также отметить развитие диверсификации услуг оценщиков. Тенденция универсализации оценки подтверждается тем, что уже 104 компании из числа участников рейтинга имеют опыт работы более чем в пяти отраслях и сферах экономики.

Чаще всего предприятиями из отраслей электроэнергетики, нефти и газа, транспорта и связи, финансов, строительства была востребована оценка недвижимости, бизнеса и ценных бумаг, транспорта и оборудования. В свою очередь им соответствовали ситуации, связанные с текущим функционированием компаний - сделки в области аренды, кредитования и определении залоговой стоимости, а также определения стоимости в рамках страхования объектов. На долю этих ситуаций приходится 39% в общей структуре спроса.

Причины спроса очевидны - это происходящие процессы консолидации в ведущих отраслях экономии, выход на рынок иностранных игроков, а также увеличение внешнего финансирования.

Чуть меньший спрос на оценку в ушедшем году предприятия предъявляли в ситуациях реструктуризации и организации бизнеса. На долю проектов в этой области пришлось 24%.