Оценка недвижимого имущества (группы и компании) — Аналитика

Рэнкинги оценочных компаний России, 2008 год

Скоростной вираж

Вторая волна роста рынка оценочных услуг в 2007 году достигла своего апогея. Новые правила регулирования заставят оценщиков озаботиться не только динамикой объема бизнеса, но и его качеством.

Вартан Ханферян

Российский рынок оценки в 2007 году был богат на события. Многолетней дискуссии о преимуществах и недостатках моделей регулирования, основанных на гослицензировании оценочной деятельности или же механизмах саморегулирования, в середине прошлого года был положен конец. Принятые поправки к закону "Об оценочной деятельности" с 1 января 2008 года отменяют лицензирование оценщиков, которыми теперь могут стать профессионально подготовленные физические лица, являющиеся участникам саморегулируемых организаций (СРО) и застраховавшие свою ответственность. Одновременно официальное признание и правовой статус получили и сами СРО. Кроме того, в 2007 году были приняты первые три федеральных стандарта оценки.

График 1. В 2007 году выручка оценщиков превысила 7 миллиардов рублей Совокупный объем выручки оценочных компаний

Казалось бы, в преддверии столь масштабных преобразований рынок оценочных услуг должен был взять паузу. Однако ничего подобно не произошло. По крайней мере, если судить по результатам нашего рейтинга. Совокупная выручка вошедших в него 119 оценочных компаний в 2007 году выросла на 65%, сразу на 8 процентных пунктов опережая прошлогоднюю динамику, и достигла 7,15 млрд рублей (график 1). Подобных темпов роста рынок не демонстрировал c 2003 года. Впрочем, столь бурному развитию есть свои объяснения.

Бенефициары корпоративных реформ

Проще всего, конечно, списать такие результаты на эффект общего роста экономики. Тем более что сами оценщики во многом объясняют растущую волну спроса как раз благоприятной конъюнктурой. "Существенное влияние оказывает общий рост экономики нашей страны, значительно повышается инвестиционная активность, в том числе государственных структур. Многие компании переходят на новую ступень развития, реструктуризируя свой бизнес. Все это в той или иной степени положительно влияет на рынок оценочных услуг", - считает руководитель департамента оценки ООО "Институт проблем предпринимательства" Сергей Эдомский. Это мнение разделяет и главный эксперт-оценщик компании "ВАЛНЕТ" Игорь Цуканов "рынок оценки в 2007 году продолжил развиваться ускоренными темпами. Это во многом является следствием благоприятных внешних факторов, таких как значительный рост ВВП страны, существенное усиление инвестиционных возможностей государства, бизнеса и населения, а также продолжения рыночных реформ в экономике".

График 2. В 2007 году 40% доходов оценщиков пришлось на электроэнергетическую, нефтяную и транспортную отрасли Структура выручки оценочных компаний по отраслям

Однако куда более мощным генератором спроса в 2007 году стал корпоративный фактор. До недавнего времени стратегически важным для оценщиков сектором являлась переживающая период преобразований электроэнергетика. Сегодня круг VIP-клиентов оценочных компаний расширился за счет транспортного сектора и нефтяной промышленности. В общей структуре выручки оценщиков, участвующих в нашем рейтинге, суммарная доля этих отраслей в 2007 году превысила 40% (график 2). Драйверами роста стали переход в финальную стадию процесса реформирования РАО "ЕЭС России", начало трансформации структуры железнодорожного гиганта "РЖД" и передел нефтяных активов, принадлежавших "ЮКОСу".

"В плане реформирования российской энергетики 2007 год был определяющим. Проводилось большое количество серьезных сделок, значимые энергетические активы получили новых владельцев. В рамках завершающего этапа реформы мы принимали участие в оценке "ГидроОГК" и выполняли работы по оценке зарубежных активов "ИнтерРАО". Основные фонды пяти территориально-генерирующих компаний мы оценивали для целей МСФО, а оценку согласовывали с западными аудиторами. Наиболее крупные проекты мы реализовывали совместно с нашим партнерами, в т.ч. ведущими международными консалтинговыми компаниями", - комментирует Сергей Эдомский, объясняя более чем четырехкратный рост доходов своей компании. В целом энерго компании формируют наиболее емкий сектор спроса на оценку. В 2007 году доходы оценщиков от услуг энергетикам составили 1,3 млрд рублей (18,7% общего объема рынка). Но, похоже, что пик роста здесь уже пройден. В этом выпуске рейтинга прирост в данном сегменте составил 71% против 84%, отмеченного годом ранее (график 3).

Эстафету готовы принять транспортные компании. По итогам 2007 года объем оценочных услуг, оказанных предприятиям транспорта и связи, вырос на 88% – до 659,4 млн рублей (9,2% рынка). Ключевым партнером оценщиков является ОАО "РЖД". Реформа железнодорожной монополии сейчас начинает набирать обороты. Выделение бизнесов в отдельные юридические лица, реструктуризация самой материнской компании так или иначе требует проведения оценки активов. В 2007 году конкурс на право оказания услуг железнодорожникам выиграли 55 оценочных компаний, 29 из которых представлены в нашем рейтинге. Основную часть работ по оценке предстоит выполнить в течение ближайших двух лет, Так что заработки оценщиков, вовлеченных в выполнение проектом РЖД, будут расти все быстрее. Дополнительным фактором роста доходов участников рынка станут и расширение услуг связистам, основным клиентом из которых выступает компания "Связьинвест".

График 3. Потребность в оценке со стороны электроэнергетики снижается, а со стороны предприятий транспорта растет
Динамика роста выручки оценщиков в отраслях экономики за три года, %

Совокупный объем выручки оценщиков в нефтяной и нефтегазовой промышленности за прошедший год увеличился на 79% и составил 935,2 млн рублей. Эта отрасль остается одной из самых насыщенных по количеству оценочных компаний, работающих в ней – 90 из числа участников рейтинга. По их данным 583,3 млн рублей пришлось на оценку бизнеса и ценных бумаг и 143,6 млн рублей на оценку недвижимости. Динамичный рост объемов выручки оценщиков в этом секторе экономики обусловлен завершенными в ушедшем году работами по оценке в ходе процедуры банкротства имущества ОАО "НК "ЮКОС". Совокупный доход оценщиков участвующих в этом проекте составил более 20% от общего объема выручки в секторе. В результате проекта была проведена инвентаризация головной компании нефтяной компании и оценка ее дочерних организаций. Участие в нем для отдельных компаний становится настоящим золотым дном. Так, выручка компании "РОСЭКО", поработавшей над оценкой активов компаний "ЮКОС" и "Роснефть" увеличилась в 2007 году сразу в 6 раз.

А вот спрос со стороны финансовых и строительных компаний, обеспечивших в прошлом рейтинге львиную долю прироста доходов оценщиков, постепенно стабилизируется. Прирост выручки от оценочных услуг финансовым институтам снизилась почти в два раза, а ее доля сократилась до 8%. Тем не менее, спрос в отрасли присутствует. По словам руководителя отдела оценки компании "МКПЦН", Даниила Слуцкого: "в связи с консолидацией на страховом рынке за прошедший год у клиентов были востребованы услуги оценки бизнеса в рамках сделок по слияниям и поглощениям со стороны организаций финансового сектора. Например, по заказу крупного страхового холдинга нами были оказаны услуги по проведению due diligence ведущей региональной страховой компании. При реализации данного договора специалисты успешно осуществили комплексную оценку бизнеса страховщика". Что касается прироста выручки от оценки в строительном секторе, то он оказался в десять раз меньше, чем предыдущем рейтинге, и составил 13%. Причиной падения спроса стал кризис ликвидности. По мнению директора департамента VIP-клиентов компании "Прайс Информ", Сергея Силантьева: "ужесточение банками требований к заемщикам ограничивает количество выданных кредитов, что отражается на снижении объема работ по оценке для целей кредитования". В отсутствие дешевых денег количество строительных проектов, выполнение которых требует привлечения оценщиков, снизилось.

Тем не менее круг оценочных компаний, работающих со строительным сектором, остается весьма широким: о работе в этом сегменте заявили 106 участников рейтинга.

По новым правилам

Изменения правил регулирования рынка оценочных услуг неизбежно приведет к качественным сдвигам. Переход к саморегулированию и введение федеральных стандартов оценки в принципе должно способствовать очищению рынка от игроков, не способных выдержать должное качество выполнение работ. "Текущий год будет очень сложным в финансовом отношении для многих оценочных фирм. В наиболее рискованной зоне находятся средние по размерам компании с объемом нетто-выручки 30-50 млн руб. в год, оказывающие стандартный набор оценочных услуг. Для того, чтобы сохранить конкурентоспособность, оставаясь универсальными оценщиками, им нужно совершить прорыв в более высокую весовую категорию с годовым оборотом не менее 100 млн руб. Другой путь для них достижения относительно стабильного положения без необходимости резкого наращивания объемов выручки – найти свою нишу на рынке, т.е. специализироваться на какой-то достаточно сложной теме", считает Игорь Цуканов.

К тому же в новых условиях возможности компаний к экстенсивному росту, требующего постоянного расширения числа привлекаемых к оценке специалистов, становятся ограниченными. Ведь теперь оценщиком признается лишь физическое лицо, являющееся членом СРО и несущее персональную имущественную ответственность.

Некоторые признаки изменения ситуации просматриваются уже в этом выпуске рейтинга.

В 2007 году рынок начал двигаться в сторону концентрации. Так, 15 компаний лидирующих по объему выручки от оценочной деятельности, то есть элита рынка, формируют 60% доходов от объема рынка, что на 6% больше, чем годом ранее. Одновременно замедлилась и динамика роста численного состава сотрудников. За год число специалистов-оценщиков, у компаний участников рейтинга, увеличилось всего на 14% против 18,5% в 2006 году. В результате существенно возросла эффективность работы компаний. Средний показатель выручки на одного специалиста вырос на 44,4%.

Другим следствием реформы оценочной деятельности должно стать постепенное вытеснение демпинга – давнего бича рынка. Новыми правилами регулирования введено обязательное страхование ответственности оценщика при оценке, с размером страховой суммы не менее чем 300 тыс. рублей, и обязательный взнос оценщика в компенсационный фонд СРО в размере не менее 30 тыс. рублей. В таких условиях предлагать видимость услуг за символическую плату становится проблематичным. "Саморегулирование внесло свою лепту в рост цен на услуги оценщиков, поскольку на юридическое лицо фактически ложатся расходы по оплате взносов в компенсационный фонд СРО, в которых состоят сотрудники. Вместе с тем, какого-либо значительного скачка цен на услуги оценщиков пока еще не произошло" - считает начальник отдела оценки "BKR-Интерком-Аудит", Ирина Белышева. Помимо этого, вклад в борьбу с демпингом, СРО внесут, контролируя деятельность своих членов. Любое СРО будет стремиться не допускать непрофессиональной оценки, которая может привести к некорректным сделкам на рынке и судебным процессам. Это вполне оправданно, ведь в обратном случае отвечать придется компенсационным фондом.

Впрочем, изменения правил регулирования имеет и свою оборотную сторону, далеко не всегда принимаемую оценщиками "на ура". В частности, помимо роста финансовой нагрузки поправки к закону предусматривают ответственность личным имуществом за убытки, причиненные заказчику своими действиями при осуществлении оценочной деятельности. Это провоцирует отток специалистов.

Например, 22 компании из нашего списка имеют отрицательный прирост специалистов. Сегодня оценщик может найти работу без риска и высокой ответственности в другой отрасли. ""Драконовские" поправки в законодательстве об имущественной ответственности оценщиков заставляют многих хороших специалистов уходить из оценки в смежные отрасли, например, в инвестиционные компании, банки и т.д." – сетует директор по оценке и консалтингу компании "ЭНПИ Консалт" (АКГ "МООР СТИВЕНС РУС") Олег Кушлянский. В свою очередь и федеральные стандарты большое внимание уделяют достоверности оценки и существенно ужесточают требования к подтверждению расчетов проведенных оценщиком. Хотя, главной идеей нововведений в области оценки должна стать взаимная ответственность всех сторон – считает директор департамента оценки компании ФБК, Александр Жигло. "Оценщик должен нести ответственность за качество выполненной работы, заказчик услуг – за достоверность представляемой информации, а государство – не устраняться, а создавать условия для развития бизнеса, прежде всего, делая доступной информацию, закрытую сейчас в федеральных ведомствах и региональных администрациях" делится он своим взглядом на ситуацию.

Доходные ниши

График 4. В 2007 году спрос на оценку бизнеса и ценных бумаг и оценку инвестиционных проектов рос наиболее активно Темпы роста выручки от различных видов оценочных услуг за три года, %

Опрошенные участники все как один указали на развитие у них практик по оценке активов для целей МСФО. Хотя оценка здесь востребована не первый день, высокая положительная динамика роста выручки по основным видам оценки сохраняется (график 4). Рассказывает генеральный директор компании "НЭО Центр", Валерий Есауленко: "последние несколько лет наблюдается тенденция к существенному увеличению спроса на оказание услуг по оценке в целях составления финансовой отчетности в соответствии с МСФО. В частности, наиболее востребованными являются услуги по оценке в целях IFRS1 (первое применение) и IFRS3 (распределение цены сделки). Данная тенденция обусловлена переходом крупнейших компаний с РСБУ отчетности на МСФО, а также процессами консолидации во многих отраслях промышленности". По мнению ведущего оценщика департамента оценки компании "ФинЭкспертиза" Павла Михалева: "обстоятельство значительного роста объема работ, связанных с оценкой для целей составления финансовой отчетности по МСФО, вызвано увеличением доли публичных компаний и спросом на трансформацию отчетности таких компаний в соответствии с МСФО. Это, в свою очередь, не возможно без оценки справедливой стоимости таких компаний".

Спрос на оценку в рамках МСФО способствовал развитию сегмента оценки бизнеса и ценных бумаг. По данным участников рейтинга, их выручка от оказания данного вида услуг превысила доходы от оценки недвижимого имущества (впервые за историю нашего рейтинга) и оказалась наибольшей в структуре доходов оценщиков. Ее доля составила почти 39% против 32% годом ранее (график 5). Такой поворот событий был предсказуем, ведь сегмент активно развивается уже не первый год. Темпы роста выручки от оценки бизнеса по итогам 2006 года были зафиксированы на уровне 70%. Вот и в 2007 году рост продолжился и составил уже 88%.

График 5. В 2007 году доходы от оценки бизнеса превзошли выручку от оценки недвижимости Структура выручки от оценочных услуг

Потребность в оценке бизнеса была вызвана в большей степени процессами реструктуризации, слияний и поглощений в отечественном бизнесе. По данным рейтинга на них приходится более половины выручки оценщиков от оценки бизнеса. Как считает Ирина Белышева, "рост спроса на услуги по оценке бизнеса и ценных бумаг стимулировала продолжающаяся активная внутренняя консолидация и укрупнение бизнеса, рост числа сделок по слиянию и поглощению компаний, в ходе которых оценщики привлекаются для расчета рыночной стоимости бизнеса и расчета коэффициентов конвертации акций". Кроме того, Валерий Есауленко отмечает, что "при завершении консолидации в соответствии с требованием ст. 84 закона "Об акционерных обществах" необходима оценка в целях направления обязательного предложения о приобретении акций у миноритарных акционеров".

Что же касается услуг по оценке недвижимости, то, несмотря на положительную динамику роста выручки в этом сегменте (+44,7% к уровню предыдущего года), ее доля в общей структуре доходов оценщиков уменьшилась на 2,5 процентных пункта. В большинстве случаев оценка недвижимого имущества чаще всего связана с кредитованием и выражается в оценке имущественных комплексов под залог, рост стоимости кредитных ресурсов для юридических лиц вызвал снижение объемов оценки залогов и как следствие темпы роста выручки в этом сегменте.

Факторами спроса на оценку недвижимого имущества все также остаются развитие ипотеки, оценка жилой и нежилой недвижимости при сделках купли-продажи, оценка земли, а также входящим в практику оценочных компаний комплексного характера услуг по оценки недвижимости и развитие экономики в регионах. Рассказывает президент группы компаний "Аверс" Михаил Зельдин: "в минувшем году проявилась тенденция повышенного спроса на комплексные услуги. Один и тот же объект недвижимости мы считаем сначала для сделки купли-продажи, затем для ипотеки, затем в рамках оценки для МСФО. Один из примеров – работа с петербургским ГУП "Водоканал" как по оценке рыночной стоимости имущества, так и по возможным зонам развития системы водоснабжения и водоотведения и связанных с этим действий по временному занятию земель. Инвестиционная привлекательность реального сектора экономики России обеспечивает рост заказов на оценку бизнеса и недвижимости и в регионах. У наших клиентов, заемщиков и кредитных организаций, развивается бизнес, они идут в регионы, развивают новые направления, например, химическое производство и коттеджное строительство, пищевую промышленность и строительство".

Сочинская партия

Особые надежды оценщиков вызвало решение о проведении зимних олимпийских игр в Сочи. Объем работ, связанных с оценкой в Имеретинской низменности (бухте) земельных участков и объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов, а также убытков причиненных изъятием земли и (или) недвижимости, сулил оценочным компаниям многомиллионные заказы. Однако некоторые участники рынка не скрывали свое скептическое отношение к участию в "олимпийском подряде". Так, руководитель одной из оценочных компаний мотивировал свой отказ от участия в конкурсном отборе тем, что "в условиях недостатка информации, будут проводиться массовые идентичные и шаблонные оценочные работы по определению стоимости, а с учетом, что волнения уже начались и люди не желают уезжать, есть вероятность судебных разбирательств в будущем".

Весной 2008 года корпорация "Олимпстрой" провела первый отбор оценщиков (лот №1-ОК "Оценка объектов недвижимости"). Его победителями стали компании "АБМ Партнер", НОУ "Институт оценки и управления собственностью" КубГТУ, "Объединенное предприятие по оценке и экспертиз и специальных объектов и инвестиций" и "Центр экономических и правовых экспертиз". В нашем рейтинге представлены три из них. Две компании ("АБМ Партнер", "Объединенное предприятие по оценке и экспертиз и специальных объектов и инвестиций") относятся ко второй группе (высокий деловой потенциал) и одна, "Центр экономический и правовых экспертиз", к четвертой группе (удовлетворительный деловой потенциал).

По мнению директора "Центра экономических и правовых экспертиз", Александр Коняхина, условия участия в отборе были довольно жесткие. Свою победу он объясняет крайне серьезным подходом к подготовке материалов для участия. "Наши конкуренты привозили на конкурс небольшие коробки с документами, соответствующие конкурсным требованиям, но не отображающие всех видов оценочной деятельности за отчетный год. Мы же везли из Сочи в Москву 15000 копий документов (более 100 кг бумаги), которые характеризовали всю нашу работу за год: от оценки маленьких садовых участков, до крупных промышленных объектов, львиная доля которых находится в Краснодарском крае", считает победитель.

Впрочем, таким подходом к проведению конкурса согласны далеко не все. По словам руководителя Комитета по работе с потребителями оценочных услуг НП "Российская Коллегия Оценщиков" Михаила Васенина, "интерес организаторов конкурса к конфиденциальной информации относительно всех клиентов оценочных компаний представляется весьма необычным и, с моей точки зрения, явно избыточным". О необходимости совершенствования конкурсных процедур говорит председатель правления НП "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" Дмитрий Кувалдин: "Если государство заинтересовано в качественной оценке, может быть, ему стоит установить объективные, прозрачные правила отбора, а возможно, и создать постоянно действующую конкурсную госкомиссию? Ответы на эти вопросы нужно искать у регулирующих оценочную деятельность органов – Министерства экономического развития и Национального совета".