Раздел: ... в т.ч. в оценке недвижимого имущества (2006—2024 гг.)

Оценка недвижимого имущества (рейтинг групп), 2021 год — Аналитика

Пандемия занизила оценку (рэнкинги оценочных компаний 2021 года)

Выпуск рэнкингов оценочных компаний и групп 2021 года

Пандемия занизила оценку

Результаты ежегодного, семнадцатого по счёту, выпуска рэнкингов оценочных компаний, составленного рейтинговым агентством RAEX (РАЭКС-Аналитика), демонстрируют резкое снижение темпов роста на рынке оценки — пандемия привела его к стагнации.

Вартан Ханферян

Суммарная выручка компаний-участниц очередного рэнкинга крупнейших оценочных организаций достигла по итогам 2020 года рекордных 8,26 млрд рублей, а вот её рост замедлился и составил 3,5%. При годовой инфляции в 4,9% (Росстат) это свидетельствует об очередной стагнации на рынке оценки, хотя не так давно было очевидно, что этот рынок профессиональных услуг из неё выходит — темпы роста были более ощутимы: по итогам 2019 года они составляли 14% (при инфляции в 3%), а в 2018 году — 6% (при инфляции 4,3%).

В текущем рэнкинге из ста крупнейших оценочных организаций, только 46 компаний завершили 2020 год ростом своих доходов, и это, пожалуй, худший показатель за всю историю рэнкинга. Впрочем, утешает то, что положительную динамику демонстрируют почти все компании из первой двадцатки рэнкинга, на долю которых приходится 62% выручки по рэнкингу топ-100.
Остаётся надеяться, что положение достаточно быстро исправится. Именно так можно трактовать результаты нашего опроса участников рэнкинга. По данным 77 опрошенных компаний, предоставивших RAEX данные о своей выручке за первую половину 2021 года, их суммарный доход в сравнении с аналогичным показателем 2020 года увеличился на 15%.

Вяловато будет

На смежных рынках b2b-услуг, динамику которых RAEX ежегодно оценивает, пандемия сказалась прямо противоположным образом — ускорила. Например, аудиторы показали за 2020 год рост в 9%, а IT-компаний — даже 16%. Для этих секторов массовый переход компаний на удалённый режим работы и ускоренное внедрение соответствующих программ и бизнес-процессов оказались очевидным благом. А вот оценщики такого шанса не нашли.

«Безусловно, главным событием 2020 года и первой половины 2021 года, оказавшем влияние в том числе и на оценочную деятельность, явилась пандемия и последующий “коронакризис”. Оценка стоимости является неотъемлемой составляющей экономики в целом и большинства бизнес-процессов, поэтому их сокращение и замедление привело практически к прямо пропорциональному снижению активности и у большинства оценщиков. Оценщикам, как и всем, пришлось организовывать дистанционную работу в условиях самоизоляции, оптимизировать затраты на фонд оплаты труда и аренду офисов», — оценивает ситуацию Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора «Центра независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС).

«Все мы помним, как во время первой волны пандемии весь бизнес перестраивал процессы и осваивал удалёнку. Не у всех наших заказчиков получалось адаптироваться быстро, как следствие — замедлились процессы, и уже во втором квартале мы зафиксировали снижение объёмов оценочных услуг. Небольшое падение было и в третьем квартале, но постепенно ситуация стабилизировалась», — вспоминает Фёдор Спиридонов, управляющий партнёр группы компаний SRG.

В результате непривычно медленными темпами росли доходы от услуг по оценке недвижимого имущества и услуг по оценке бизнеса — самых крупных секторов оценки. Выручка по итогам 2020 года в этих сегментах составила 2,64 млрд рублей и 1,885 млрд рублей соответственно, а её рост по сопоставимым данным +5% и −0,1%. Доходы крупнейших оценочных компаний от оценки транспорта и оборудования в 2020 году составили 546,2 млн рублей, снизившись при этом по сопоставимым данным на 9%, а выручка в сегменте услуг по переоценке основных фондов и активов (в том числе для целей отчётности по МСФО), снизилась и вовсе на 27% и составила 314,1 млн рублей.

«У оценочных компаний основная деятельность сотрудников оценщиков в основном связана с работой за компьютером, поэтому в период пандемии, им было не так сложно перестроиться на дистанционный формат работы. Однако возникла пауза в работе судов, государственных корпораций, некоторых банков, арбитражных управляющих, а все они являются основными потребителями на рынке оценки. Это не могло не сказаться на снижении спроса на услуги оценщиков в период апрель-май прошлого года. Постепенно к концу 2020 года ситуация выправилась» — комментирует Ирина Комар, управляющий партнёр ООО «Профессиональная Группа Оценки».

Что помогало?

Однако в кризис оставались неизменными или даже усиливались некоторые другие драйверы рынка оценки. Так, по словам Елены Шуваловой, партнёра и директора департамента корпоративных финансов группы ALTHAUS, существенная часть проектов по оценке бизнеса — это отчёты для целей сделок по слияниям и поглощениям. По данным участников рэнкинга, выручка от оценки бизнеса в целях слияний-поглощений и купли-продажи активов составила в 2020 году как минимум 676 млн рублей; а в общем (по всем видам оценки) в этих целях их выручка составила как минимум 1,4 млрд рублей. Спрос на оценку бизнеса и ценных бумаг в целом, по мнению Павла Лазарева, генерального директора ООО «ЛЛ-Консалт», также связан с реструктуризациями групп компаний, залогами в банках, составлением отчётности по МСФО, регулярными обязательными переоценками активов паевых инвестиционных фондов.

Кроме сделок с активами, другим большим драйвером для рынка оценочных услуг служит кредитование и оценка для целей залога — суммарно на этом участники рэнкинга заработали не менее 979 млн рублей. При этом спрос формировался не только в целях залогов, но и в связи с перекредитованием. «Ряд наших клиентов столкнулся из-за ковида с резким снижением выручки и необходимостью реструктуризации займов и банковских кредитов. Работы по оценке проводились в рамках общего процесса реструктуризации займов и кредитов», — говорит Борис Яценко, партнёр ФБК Grant Thornton.

Однако в перспективе сегмент оценки для целей залога будет, по-видимому, ужиматься. «Будущее оценки для целей залога мы видим в автоматизированном скоринге и контроле стоимости типовых залогов. Если скорость обработки и принятия решений по автоматизированным скоринговым системам повысится, а точность будет иметь допустимые отклонения, то такие решения составят конкуренцию по эффективности внутренним службам банков. Для традиционных отчётов об оценке в данном бизнес-процессе места, скорее всего, не останется. Актуальной будет узкоспециализированная оценка для целей залога, востребованная в госбанках, где в части сделок оценка по-прежнему остаётся обязательной», — считает Фёдор Спиридонов.

Особую роль для рынка оценки продолжало и будет продолжать играть государство. По словам Максима Скатова, заместителя генерального директора ООО «Мобильный оценщик», «государственный заказ на оценку сохранился примерно на прежнем уровне и те компании, у которых был портфель государственных заказов, конечно, легче перенесли последствия прошлого года. Однако резко вырос спрос на цифровые сервисы в оценке. Так, например, нами был разработан и запущен сервис по самоосмотрам, который позволил существенно сократить время на создание отчёта об оценке и исключить из процесса выезд оценщика на осмотр объекта оценки».

А вот спрос на переоценку основных фондов (+МСФО) поддерживался в том числе и за счёт контроля со стороны Центробанка в отношении активов финансовых институтов. «Несмотря на то, что в период пандемии в рамках мер по поддержке бизнеса для кредитных организаций были введены послабления (вплоть до 31 декабря 2020 года к ним не применялись меры воздействия в случае непроведения переоценки или тестирования на обесценение), многие организации всё же обращались к оценщикам. В кризисный период нужны были объективные данные о состоянии бизнеса и активов, чтобы принимать верные решения», — рассказывает Юлия Белогорцева, партнёр практики оценки и инвестиционного консалтинга группы «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».
Помимо этого, потребность в услугах оценки по МСФО формируется и под воздействием сделок с активами. «Традиционно, в период кризисных событий в экономике или отдельных отраслях, более крупные и сильные игроки получают возможность увеличить свой бизнес за счёт поглощения более слабых и мелких. И сразу же возникает потребность в консолидации этих приобретений в свою МСФО-отчётность, и как следствие — проведение оценки всех их активов и обязательств в рамках процедуры Purchase Price Allocation. Причём эта процедура предписывает идентификацию и оценку по справедливой стоимости как материальных, так и нематериальных активов компании (в том числе не отражаемых в отчётности по РСБУ или отражаемых только по затратам на создание), а также определение гудвила. На примере нашей компании могу сказать, что в 2020 году объём портфеля проектов по оценке для целей МСФО-отчётности связанных с сопровождением сделок M&A вырос более чем на 30% в сравнении с 2019 годом», — поясняет Александр Климов, партнёр по оценке Crowe CRS Russaudit.

Другой драйвер в сегменте переоценки основных фондов, по словам Юлии Белогорцевой, — совершенствование финансовых инструментов для строительного сектора. После упразднения системы договоров долевого участия подходы к финансированию строительных проектов поменялись, и одним из эффективных способов управления средствами для застройщика стали ЗПИФы. В свою очередь фонды отчитываются по МСФО, что формирует спрос на проведение переоценки активов и основных фондов.
Очевидно, что отрасль строительства стимулировала спрос и на оценку недвижимого имущества, хоть и с одновременным снижением стоимости таких услуг. В прошлом году роль здесь сыграло снижение ключевой процентной ставки и льготной ипотеки, что сделало более доступным покупку недвижимости и инвестиции в неё. «Резкое снижение ключевой ставки обусловило в застойном 2020 году бурный рост спроса на покупку жилья в кредит и рост строительства жилых объектов. Даже резкий рост цен на строительные материалы не остановил стройки. Несмотря на это цены на оценочные услуги не только не увеличились, но и уменьшились, с одной стороны, за счёт автоматизации оценочных процессов, а с другой — из-за нежелания заказчика платить», — поясняет Максим Скатов.

А вот проводимое в последнее время ЦБ политика повышения ключевой ставки, напротив, может ухудшить ситуацию для оценщиков. «Ставки по ипотеке и иному залоговому кредитованию должны вырасти, что приведет к снижению спроса на соответствующие объекты недвижимости и инвестиционные проекты. И если по ипотеке жилья государство дополнительно субсидирует (хотя после 1 июля 2021 года и в меньшей степени) соответствующие ставки или сохраняет льготные виды кредитования (семейная ипотека, эскроу-счета строительства жилья), то по коммерческой недвижимости этого нет», — считает Кирилл Кулаков.

Инвестиции в будущее

Высокую динамику роста вопреки пандемии сохранили такие направления оценочных услуг, как оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (НМА и ИС) и оценка инвестиционных проектов. По итогам 2020 года доходы участников рэкнинга в этих сегментах оценки выросли на 35 и 27% соответственно, составив 317,5 млн рублей и 208,5 млн рублей.
Оценка инвестиционных проектов напрямую зависит от процессов привлечения финансирования, а также от объёма сделок по купле-продаже активов и бизнесов. «Среди наших клиентов спрос на оценочные услуги в рамках таких процессов остаётся достаточно стабильным. Несмотря на внешние условия, компании стараются продолжать выполнение своих инвестиционных программ. Существенный рост на оценочные услуги может произойти в случае, если будет значимое повышение инвестиционной привлекательности России и появится свободный доступ российских компаний к иностранному финансированию. Мы ожидаем рост спроса на этом направлении по мере восстановления российской и мировой экономики после ослабления эпидемии COVID-19 и соответствующего роста инвестиционной активности», — делится мнением Борис Яценко.

Что касается оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности, то помимо традиционных драйверов спроса (интенсификация ввода нематериальных активов в хозяйственную, учётную и инвестиционную деятельность), росту выручки участников рэнкинга в этом направлении поспособствовали и условия пандемии. «На фоне распространения коронавируса активно развивались медицинская сфера и компании, предоставляющие дистанционные сервисы, в связи с чем возросло количество запросов на оценку программного обеспечения для телемедицины, а также для онлайн-обучения. Кроме того, повышенное внимание к оценке НМА и объектов ИС проявляли фармацевтические компании — разработчики вакцин и производители лекарственных препаратов. Так, например, нами был реализован проект по оценке патента на вакцину от COVID-19 для НИЦЭМ им. Н.Ф. Гамалеи с целью дальнейшей передачи прав производителям», — делится опытом Юлия Белогорцева.