Кадастровый подогрев

Согласно данным участников нынешнего рэнкинга крупнейших оценочных организаций, суммарная выручка, полученная от оказания услуг по оспариванию кадастровой стоимости недвижимого имущества, по итогам 2018 года составила не менее 300 млн рублей (по сопоставимым данным это на 12% больше, чем в 2017 году), а число отчётов об оценке в этой области за 2018 год — не менее 4,2 тыс. штук (из них, по данным компаний, в пользу заказчика реализовано не менее 86% проектов). В текущем году оценщики отмечают продолжение активизации спроса на данную услугу. О том, какие факторы этому способствуют и почему заказчикам целесообразно оспаривать результаты ГКО объектов недвижимости, рассказывает Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора компании «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС).

В 2018 г. в 34 субъектах РФ была проведена новая кадастровая оценка в соответствии с 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ГКО) — впервые вместо независимых оценщиков её делали государственные бюджетные учреждения. Результаты ГКО для многих объектов недвижимости снова оказались завышенными, что привело к всплеску спроса на услуги по оспариванию кадастровой стоимости (КС). К тому же применять результаты оспаривания теперь можно за весь налоговый цикл независимо от года подачи заявления. Поэтому эти услуги будут актуальными все два или три года налогового цикла в зависимости от субъекта РФ. Для бизнеса основная польза оспаривания результатов ГКО — это снижение налога на имущество организаций и земельного налога, исчисляемых в процентном выражении от кадастровой стоимости, а также снижение арендной платы за пользование объектом недвижимости; снижение размера платежа при приватизации объекта или смене вида разрешённого использования земельного участка. 

При оспаривании кадастровой стоимости оценщик может выступать как минимум в двух основных ипостасях — собственно оценщика, готовящего отчет об оценке реальной рыночной стоимости, или судебного эксперта, назначенного судом в делах об оспаривании. По своей сути работы практически идентичные, но статус исполнителя и даже юрисдикция его действий разные. Действия оценщика и содержание отчёта об оценке регламентируются 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки, а действия судебного эксперта и его заключения — 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и Кодексом административного судопроизводства.

Выбирая оценочную компанию, нужно обратить внимание на портфолио выполненных проектов по оценке или судебной экспертизе для аналогичных целей и их результаты, а также перепроверить результаты по кадастровым номерам объектов на сайте региональной Комиссии по оспариванию или по решениям судов. Целесообразно изучить уровень и репутацию оценочной фирмы: стаж оценочной деятельности, выручку от оценки, сумму страхового покрытия, численность штатных оценщиков, их стаж и квалификацию, аккредитации компании при государственных структурах и крупнейшем бизнесе, наличие отраслевых наград и рекомендательных писем по профилю услуг, а также участие в рейтингах оценщиков (например, RAEX).