«По-прежнему остается весьма актуальной оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости»

Кирилл Кулаков, Соучредитель «Центра независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), президент СРО РАО

— Расскажите, пожалуйста, о тенденциях клиентского спроса на оценку в текущем периоде. Какие направления оценки востребованы с учетом нынешних экономических процессов, и что сегодня для заказчиков выходит на первый план?

— В этом году клиентский спрос, до конца не восстановившийся после пандемийного кризиса, получил, по сути, новую и весьма разнонаправленную турбулентность. Ряд направлений оценки на какое-то время был вообще практически приостановлен (например, оценка для целей ипотеки), а какие-то, наоборот, получили новый импульс. Наиболее востребованной сейчас является оценка имущества и бизнеса предприятий с иностранным участием для целей купли-продажи и М&А, оценка непрофильных и проблемных активов, оценка изменившихся ставок аренды коммерческой недвижимости.

Какие цели оценки, спрос на которые остался стабильным по сравнению с прошлыми периодами, вы могли бы отметить?
По-прежнему остается весьма актуальной оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости, так как в 2021 году в ряде субъектов РФ, в частности, в Москве, была проведена очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов недвижимости, а в 2022 году по всей России проводится внеочередная ГКО всех земельных участков.
Также стабильным остается спрос со стороны государства на оценку принадлежащего ему имущества и пакетов акций для целей приватизации, купли-продажи, аренды, внесения в уставные капиталы и так далее, а также на оценку частного имущества, изымаемого для государственных нужд.

— Каковы ваши ожидания от ситуации в сфере сделок M&A? Какие услуги наиболее востребованы со стороны заказчиков в этом секторе? Какие отрасли сейчас наиболее подвержены сделкам слияний и поглощений или другим трансформациям, связанным с активами?

— Текущая экономическая ситуация сама по себе создает предпосылки для увеличения сделок M&A, банкротных процессов и тому подобного. Соответственно, возрастет спрос и на сопутствующие услуги – оценку, консалтинг, финансовый анализ, due diligence, различные судебные экспертизы.

Прежде всего эти процессы затронут предприятия и отрасли, в которых было существенное участие иностранного капитала или доля импортных составляющих и комплектующих. Отдельно стоит отметить IT-отрасль, для которой, несмотря на ряд государственных преференций, наиболее характерны смена локаций и собственников.

— Какие факторы спроса на оценку со стороны государства вы видите в текущем периоде; каковы дальнейшие перспективы запросов со стороны государства как крупнейшего заказчика этих услуг?

— Государство остается крупнейшим собственником активов в РФ, а с учетом текущих тенденций его составляющая может только увеличиться. А так как в соответствии с 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценка объектов, полностью или частично принадлежащих государству, обязательна, то это и является основным драйвером спроса.
Помимо этого, государственные корпорации и акционерные общества с мажоритарным участием государства сейчас являются основными игроками на рынке слияний и поглощений, инфраструктурного строительства, различных отраслевых инвестиционных проектов, для которых также требуются оценка, построение финансовых моделей, бизнес-планирование и прочие смежные услуги.

— Прогнозируете ли вы спрос на оценку в рамках оспаривания кадастровой стоимости недвижимости и земли в текущем периоде? Если да, то почему?

— Да, именно на данные оценочные услуги спрос будет расти, в отличие от услуг по судебной стоимостной экспертизе (из-за введенной в ноябре 2021 года монополии государственных судебных экспертов). Обусловлено это требованиями законодательства, а именно 237-ФЗ и 269-ФЗ, в соответствии с которыми в 2022 году будет проведена внеочередная ГКО всех земельных участков РФ, а в 2023 году – всех объектов капитального строительства РФ. Получается, что в той же Москве ГКО будет проводиться три года подряд. С учетом того, что кадастровая стоимость по многим объектам по-прежнему существенно отличается от реальной рыночной, потребность в ее оспаривании останется еще весьма долго.

Также стоит отметить, что в соответствии с 269-ФЗ ряд субъектов РФ уже перешел, а все остальные субъекты РФ в любом случае с 01.01.2023 перейдут на новую схему установления (уже не оспаривания) кадастровой стоимости в размере рыночной посредством обязательного досудебного рассмотрения заявления в региональном ГБУ по кадастровой оценке, при которой роль и значимость отчета об оценке существенно возрастет.

— В последнее время немалая часть отборов на оказание услуг оценки – квалификационные. Является ли такой инструмент действенным в контексте отбора поставщика с качественными услугами, и меняется ли в принципе система отборов, которая ранее базировалась преимущественно на критерии «стоимость услуг»?

— Да, действительно, ряд конкурсных отборов оценщиков, прежде всего, по 223-ФЗ, стал проходить с приоритетным рассмотрением качественных, а не стоимостных критериев, что позволяет заказчикам отобрать наиболее квалифицированных исполнителей при оптимуме цены.

Однако все конкурсы по 44-ФЗ по-прежнему проводятся с большим удельным весом (60%) по стоимостному критерию. Данная диспропорция в конкурсах по 44-ФЗ приводит к постоянной проблеме демпинга и низкого качества. Решение здесь простое и весьма очевидное: ввести в соответствующие нормативно-правовые акты поправку, согласно которой в конкурсах по отбору оценщиков качественный критерий будет составлять 60 или 70% (по аналогии с юридическими или аудиторским услугами). Еще полтора года назад на базе профильного комитета «Деловой России» представителями оценочного сообщества были подготовлены соответствующие предложения, которые на настоящий момент уже получили одобрение со стороны Минэкономразвития России и ожидают итогового вердикта со стороны прочих федеральных органов исполнительной власти.