Всё очень оценочно

Содержание выпуска

Ежегодный, восемнадцатый, выпуск рэнкингов оценочных компаний, подготовленный агентством RAEX («РАЭКС-Аналитика»), показал, что по итогам 2021 года рынок оценки вышел из связанной с пандемией стагнации. В прогнозах перспектив ведущие игроки отрасли крайне осторожны и напрямую увязывают их с общеэкономической ситуацией.

автор: Вартан Ханферян

Совокупная выручка участников очередного списка крупнейших оценочных организаций составила по итогам 2021 года 10,13 млрд рублей, увеличившись за год по сопоставимым данным на 9,4% – что больше инфляции, которая, по данным Росстата, составила 8,4%. Это заметно хуже показателей по итогам 2019 года (рост рынка оценки тогда составил 14% при инфляции в 3%), но всё же выше итогов 2020-го (3,5% при инфляции 4,9%). Результаты, продемонстрированные оценщиками в 2021 году, близки к тем, что показывают их коллеги из смежных сегментов B2B-услуг, объем и динамику которых RAEX ежегодно отслеживает. Например, ведущие аудиторские организации в 2021 году увеличили свои доходы на 8,6%, а крупнейшие консалтинговые компании – на 12%.

Динамика — положительная

В нынешнем «списке крупнейших», в котором приняло участие 112 оценочных организаций, только 31 компания завершила 2021 год со снижением доходов, и у 12 из них отрицательная динамика не превысила 10%. Достойны внимания и топ-20 компаний рэнкинга, на долю которых приходится 62% выручки по рэнкингу, – здесь положительную динамику показали почти все участники, а темп роста их совокупного дохода составил 10%. Если же не брать в расчет снижение выручки у двух компаний из первой тройки, то суммарная выручка первой двадцатки выросла бы и вовсе на 20%.

Выход из стагнации и осторожный оптимизм при прогнозировании перспектив рынка оценки в текущем периоде дают результаты опроса 79 компаний: согласно предоставленным RAEX показателям выручки за первые три месяца 2022 года, их суммарный доход по отношению к аналогичному показателю 2021 года увеличился на 28%, составив 1,245 млрд рублей.

«Особенностью текущего времени стала трансформация, в рамках которой растет количество событий, связанных со сменой собственников и передачей активов: выход иностранных участников, приобретение активов нового профиля для импортозамещения. Причем на первый план для заказчиков выходит проверка оценщика и способность оперативно выполнять серьезные задачи: провести всесторонние процедуры due diligence и подготовить отчет об оценке стоимости бизнеса или активов», – поясняет тенденции спроса на оценку Вера КОНСЕТОВА, заместитель председателя совета сети РУКОН и управляющий партнер РУКОН АФК («АФК-Аудит»).

«В кризис происходит перераспределение игроков в различных отраслях, что влечет за собой рост объема сделок, требующих экспертизы. Вместо оценки для развития бизнеса более востребованной становится оценка, связанная с проблемными активами», – дополняет Елена ШУВАЛОВА, партнер группы ALTHAUS.

Сделки и финансы

Наибольшие объемы выручки от оценочной деятельности в прошлом году пришлись на три направления: оценку в целях купли-продажи активов, в целях организации/реструктуризации бизнесов, а также в целях кредитования и привлечения финансирования. По данным участников рэнкинга, выручка в этих секторах составила в 2021 году 1,994 млрд, 1,078 млрд и 981 млн рублей соответственно (см. график 1) – суммарно это 40% их общего дохода.

«Стабильным можно назвать спрос на услуги по оценке для целей внутригрупповых сделок, кредитования под залог коммерческой недвижимости и производственных активов», – говорит Павел КАРЦЕВ, генеральный директор ООО «Консалтинговая компания Карцева "ВАЛРУС"».

«Любые экономические изменения запускают процесс передела в отрасли, количество сделок M&A возрастает. Таким образом, по-прежнему актуальны услуги по их сопровождению, в том числе и в оценке. Среди наших клиентов много крупных структур, внутри которых происходит реорганизация, меняются собственники, условия инвестиционных проектов, проводятся сделки слияния и поглощения», – комментирует Федор СПИРИДОНОВ, управляющий партнер группы компаний SRG.

В текущем году спрос на оценку в таких процессах может не только остаться стабильным, но и усилиться. Причины тому – трансформация бизнеса и перестройка экономических процессов на фоне санкций и мирового кризиса, развитие инфраструктурных проектов и строек, залоговое кредитование и так далее.

«Наиболее востребованной сейчас является оценка имущества и бизнеса предприятий с иностранным участием для целей купли-продажи и М&А, оценка непрофильных и проблемных активов, оценка изменившихся ставок аренды коммерческой недвижимости. Текущая экономическая ситуация создает предпосылки для увеличения сделок M&A, банкротных процессов и тому подобного. Прежде всего эти процессы затронут предприятия и отрасли, в которых было существенное участие иностранного капитала или доля импортных составляющих и комплектующих», – говорит Кирилл КУЛАКОВ, соучредитель «Центра независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС).

«Сегодня мы фиксируем выросшее число запросов на проведение оценки бизнеса для целей продажи или реструктуризации. Один из определяющих факторов – это решение значительного количества иностранных компаний покинуть Россию. Есть клиенты, которые действительно хотят выяснить реальную стоимость своего российского бизнеса перед продажей, намереваясь получить за него полную цену. Есть и такие, кто проводит консультации с менеджментом российских подразделений, планируя передать бизнес им», – говорит Станислав НОВИКОВ, старший партнер аудиторско-консалтинговой группы ФБК.

По словам Федора Спиридонова, сейчас идет перестройка всей экономической системы, и количество сделок M&A увеличится – «это вынужденная мера, в связи с чем повысится востребованность услуг в области комплексной экспертизы, due diligence, в том числе оценки бизнеса и больших инвестиционных проектов», – считает он.
Еще 271 млн рублей пришлось на сектор оценки в целях ипотеки; 248,5 млн рублей составили доходы от оценки в рамках аренды, 185 млн рублей – при процедурах банкротств и 133,7 млн рублей – при оценке в страховании.

Стабильность в типовых целях оценки сохранится при получении ипотеки и кредитования малого и среднего бизнеса. «В начале года ставка рефинансирования резко увеличилась, и объемы заявок сократились, сегмент кредитования, в том числе ипотечного, существенно «просел». Однако сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию: ЦБ резко снижает ставку, и объемы постепенно возвращаются на прежний уровень», – поясняет Федор Спиридонов.

Споры о недвижимом

Как и раньше самую весомую долю в структуре суммарных доходов участников рэнкинга занимает оценка недвижимого имущества – в 2021 году это было 39% или 2,99 млрд рублей (см. график 2). По данным 104 компаний-участниц рэнкинга, в рамках оценки недвижимости в 2021 году было составлено не менее 137 тыс. отчетов, из которых 1 878 пришлись на оценку объектов стоимостью более 1 млрд рублей.

Несмотря на масштабы, в этом сегменте уже второй год подряд фиксируются низкие темпы роста. Выручка участников рэнкинга по итогам 2021 года здесь почти не поменялась, и ее прирост составил минус 0,2% (см. график 3); в рэнкинге по итогам 2020 года темп роста тоже был невелик и составлял 5%. Причина застоя кроется в высокой конкуренции, но говорить о снижении интереса к оценке недвижимости не приходится.

Поток доходов по-прежнему обеспечен спросом на оценку рыночной стоимости недвижимости при сделках, слияниях и поглощениях, для целей залога и ипотеки, а также потребностями государства. «Наиболее востребованной остается оценка государственной коммерческой недвижимости в целях вовлечения ее в оборот, аренды, приватизации и изъятия. Также растет объем оценки жилой недвижимости для ипотеки», – говорит Максим СКАТОВ, президент саморегулируемой организации «Союз "Федерация Специалистов Оценщиков"».

Актуальным драйвером для участников рынка останется и оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости. «В 2021 году в ряде субъектов РФ, в частности, в Москве, была проведена очередная государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов недвижимости, а в 2022 году по всей России проводится внеочередная ГКО всех земельных участков. Получается, что в той же Москве ГКО будет проводиться три года подряд. С учетом того, что кадастровая стоимость по многим объектам по-прежнему существенно отличается от реальной рыночной, потребность в ее оспаривании сохранится еще весьма долго», – поясняет Кирилл Кулаков.

«Многие собственники коммерческой недвижимости уже сталкивались с завышенной кадастровой стоимостью своих объектов и, соответственно, хоть раз оспаривали ее и понимают процесс оспаривания. Для многих субъектов РФ с 2022 года применяется новая кадастровая стоимость, следовательно, чтобы не переплачивать налог на имущество, большинство собственников не ждут и оспаривают ее в первый же год. Так, в Москве в 2022 году уже подано более 2000 исков об оспаривании кадастровой стоимости», – рассказывает Максим Скатов.

Вероятно, доходы оценочных компаний в этом направлении могли быть и больше, если бы не введенная с ноября 2021 года монополия государственных судебных экспертов на услуги по судебной стоимостной экспертизе. «В нашей компании традиционно высока была доля проектов, связанных с оспариванием кадастровой стоимости и судебными экспертизами в данной сфере. После передачи проведения экспертиз в данной сфере в ведение исключительно государственных судебных экспертов, очевидно, объем работ по данному направлению снизился», – сетует Павел Карцев. Его компания стала инициатором судебного разбирательства с Правительством РФ в Верховном суде по данной проблеме. По его словам, после вынесения судом решения практика во всех регионах вернулась обратно, однако в московском регионе суды продолжают все экспертизы назначать в РФЦСЭ Минюста РФ.

«В регионах РФ судьи направляют экспертизы в независимые оценочные организации, но вот в Москве и Московской области все экспертизы проводит только лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ, и как-то так у них выходит, что рыночная стоимость оказывается близкой с кадастровой, и экономию налогов собственник недвижимости через суд не получает», – говорит Ирина КОМАР, управляющий партнер ООО «Профессиональная группа оценки».

Что касается перспектив, то, по словам участников рэнкинга, спрос на оспаривание кадастровой оценки не прекратится, и очередной его всплеск ожидается уже в следующем году в связи с проведением всероссийской государственной кадастровой оценки по объектам капитального строительства. «Поскольку процедура пройдет по всей стране, а также учитывая то, что рыночная стоимость на объекты коммерческой недвижимости снижается, в отличие от кадастровой, высока вероятность, что количество процедур по оспариванию кадастровой стоимости в 2023–2024 годах увеличится, соответственно возрастет и спрос на оценку в рамках данной процедуры», – считает Федор Спиридонов.
Другим массовым, но также «вялым» сегментом рынка в 2021 году стали услуги по оценке оборудования и транспорта – доходы крупнейших оценочных компаний в этом секторе составили 685,5 млн рублей, снизившись при этом по сопоставимым данным на 2%.

Актуализация активов

Завидные темпы по итогам 2021 года показал сектор оценки бизнеса и ценных бумаг. Этот сегмент остается одним из самых емких и по объему выручки, и по количеству компаний (из общего числа участников рэнкинга это 101 компания). Их суммарная выручка по указанным видам оценки за 2021 год составила 2,480 млрд рублей, увеличившись на 24%. По данным участников рэнкинга, они составили как минимум 7 946 отчетов, из которых на долю объектов стоимостью более 1 млрд рублей пришлось 1 455 штук.

«В последнее время наряду со стандартным запросом на определение рыночной стоимости и подготовку отчета об оценке клиенты стали обращаться к нам с просьбой посчитать бридж-переход от стоимости акционерного капитала к собственному – для переговорного процесса», – говорит Елена Шувалова.

Интерес к оценке бизнеса проявляет и государственный сектор. «Стабильным остается спрос со стороны государства на оценку принадлежащего ему имущества и пакетов акций для целей приватизации, купли-продажи, аренды, внесения в уставные капиталы и так далее, а также на оценку частного имущества, изымаемого для государственных нужд», – рассказывает Кирилл Кулаков.

Еще более ощутимый рост на рынке оценки показал сектор переоценки основных средств, в том числе для целей подготовки отчетностей. Суммарная выручка участников рэнкинга в этом секторе увеличилась в 2021 году, по сопоставимым данным, на 41% и составила 478,9 млн рублей.

Осторожный оптимизм при определении перспектив этого сегмента связан с изменениями в федеральных стандартах бухгалтерского учета (ФСБУ) по части отражения основных средств в бухгалтерской отчетности по справедливой стоимости. «Для отчетности по РСБУ начиная с 2022 года стали обязательны те процедуры, которые ранее осуществлялись только при подготовке отчетности по международным стандартам. Это отдельный большой блок работы. Оценка справедливой стоимости, определение ликвидационной стоимости, пересчет амортизации с учетом ликвидационной стоимости, порядок проведения обесценения – все это ново для РСБУ», – рассказывает Станислав Новиков.

«Ближе к концу года, в третьем и четвертом квартале, мы ожидаем рост спроса на услуги оценки активов в соответствии с требованиями новых ФСБУ. Стандарты введены к обязательному применению с 2022 года, однако большинство компаний формирует отчетность по итогам года, и вопросы переоценки, а также начисления амортизации по новым правилам они отложили на конец года», – дополняет Павел Карцев.

Возросла по итогам 2021 года выручка участников рэнкинга и по направлению оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности: рост составил 12% а доход – 376,1 млн рублей. Не слишком активный спрос связан с дороговизной этого вида услуг, главный драйвер здесь – потребность во вводе нематериальных активов в учетную деятельность. «Несколько лет назад на уровне Правительства РФ было принято решение, что компании, обладающие нематериальными активами – результатами научных исследований, разработками, патентами, – которые ранее не отражали у себя на балансе эти активы, теперь обязаны это делать», – поясняет Станислав Новиков.

Генеральный информационный партнер проекта — газета «Коммерсантъ»

Всё очень оценочно

Содержание выпуска

Рейтинги компаний

Рейтинги групп

Интервью с партнерами проекта

Динамика — положительная

Сделки и финансы

Споры о недвижимом

Актуализация активов