Рэнкинг российских банков по объему выданных в 2009 году ипотечных жилищных кредитов — Аналитика

Ипотечное кредитование в России в 2010 году: как разморозить рынок?

Официальный партнер исследования:

Резюме

Плавная «разморозка»: в 2009 году объемы ипотечного кредитования сократились в 4,3 раза до 152,5 млрд. руб., однако к концу года появились первые признаки оживления рынка. За один IV квартал 2009 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 60,8 млрд. руб. - против 56 млрд. руб. за все первое полугодие, а итоги первых двух месяцев 2010 года в полтора раза превысили показатели января-февраля 2009 года. Даже с учетом эффекта сезонности и практики перекредитования, в результате которой часть реструктурированных кредитов отражались как вновь выданные, подобная динамика внушает оптимизм. Несмотря на сохраняющуюся тенденцию к росту доли просроченной задолженности, темпы ее прироста в январе-феврале 2010 г. сократились с 5-8% до 2-3%. О наметившейся «оттепели» свидетельствует массовое возвращение большинства ранее активных участников, существенное расширение продуктовых линеек, распространение редких для рынка продуктов (кредитов с плавающей и комбинированной ставкой), возросшее число рекламных акций.

Динамику рынка в 2009 году определил Сбербанк, доля которого возросла с 37% до 63%, вопреки трехкратному сокращению объемов ипотечного кредитования госбанка. Результаты остальных крупнейших участников рынка на этом фоне выглядят разочаровывающими: ВТБ24 сократил объем кредитования на 80%, Транскредитбанк – на 59%, Дельта Кредит и БСЖВ - на 84% и 85% соответственно. При 130 активных участниках фактически рынок поделен между 8-10 банками. А если суммировать доли госбанков, банков, непосредственно связанных с органами власти, и АИЖК, которое фактически определяет объемы кредитования банков-партнеров, то сегодня государство способно контролировать до 80% ипотечного рынка, что открывает возможности для реализации самых амбициозных проектов в масштабах страны.

Ипотека в фокусе: государство в кризисный период достаточно успешно справилось с выполнением ключевой на тот момент задачи - сохранить доверие к ипотечному кредитованию со стороны населения и банков. В то же время, сегодня в государственной политике наблюдается явный перекос в сторону наращивания объемов кредитования за счет стимулирования предложения ипотеки. Однако, по нашему мнению, повышение доступности ипотеки должно происходить не за счет снижения стоимости кредитов, а, прежде всего, за счет сокращения стоимости приобретаемого жилья, что возможно только за счет наращивания объемов жилищного строительства.

Задать стандарты: ключевой элемент государственной политики в сфере ипотечного кредитования – создание системы конкурирующих стандартов ипотечных кредитов, разделяемых по уровню риска портфеля. Данная система позволит сформировать в России цивилизованный ипотечный рынок за счет унификации в рамках всей банковской системы существующих процедур ипотечного кредитования и установления единых «правил игры» для всех участников рынка. Наличие конкурирующих стандартов повышает уровень конкуренции между банками и выражается в упрощении доступа к ипотеке, снижает издержки оценки рисков ипотечного портфеля кредитора рефинансирующими организациями и инвесторами, стимулирует развитие внутреннего рынка секьюритизации, а также существенно ограничивает рынок subprime – ипотеки. По нашим оценкам, введение системы ипотечных стандартов в среднесрочной перспективе (2-3 года) способно дополнительно увеличить ежегодные темпы прироста объемов кредитования в 1,5-2 раза.

Ипотека – не панацея: рост объемов жилищного строительства в условиях низкого уровня доходов большей части населения должен быть обеспечен преимущественно возведением государством социального жилья. В качестве решения данной задачи мы предлагаем создание за счет средств Фонда национального благосостояния государственной корпорации по строительству объектов социального жилья, а также развитие системы предоставления в аренду жилых помещений в отдельным категориям граждан (аспирантам, молодым специалистам) на льготных условиях. Среди дополнительных мер по ускорению темпов жилищного строительства мы выделяем, прежде всего, увеличение масштабов реализации программ АИЖК «Стимул» и «Новостройка» за счет дополнительных бюджетных «вливаний» и развитие иных форм жилищного финансирования, в том числе кредитования на строительство индивидуальных домов посредством вовлечения данных продуктов в систему рефинансирования со стороны АИЖК.

Back to basics: полное восстановление объемов ипотечного кредитования до уровня 2008 года возможно не ранее середины 2012 года, поэтому рынку еще долго придется вновь покорять уже освоенные вершины. В 2010 году за счет эффекта «низкой базы» объем предоставленных ипотечных кредитов, по нашим оценкам, вырастет на 40-50% и составит около 220-230 млрд. руб. Сдерживающее влияние на рынок будут оказывать относительно низкий платежеспособный спрос, высокие кредитные риски и отсутствие достаточного числа надежных заемщиков, а также риски снижения стоимости залога в условиях неопределенной динамики цен на жилье.

При комплексном подходе к развитию рынка ежегодные темпы прироста в период 2011-2015 гг. будут превышать 60%, сохранение же приоритета государственной политики (искусственное расширение предложения ипотеки) способно затормозить рынок - темп прироста объемов кредитования уже в 2013 году может снизиться с 60-70% до 30-40%.

Обзор подготовили:

Михаил Доронкин
Ведущий эксперт Службы рейтингов кредитных институтов
doronkin@expert.ru

Ирина Велиева
Руководитель Службы рейтингов кредитных институтов
velieva@expert.ru

Павел Самиев
Заместитель генерального директора
psamiev@expert.ru

PDF